北京房产律师介绍共有房产的定义及共有权利行使的限制

       房产共有是指由两个或两个以上的公民、法人共同拥有该房产的权利和应承担的义务。

       根据我国民法的相关法律规定，依据权利和份额划分，共有可分为：“按份共有”和“共同共有”两种。在房产共有关系中，所谓“按份共有”是指房产共有人按照各自的房产份额对共有的房产分享权利和承担义务；所谓“共同共有”是指房产共有人对共有房产分享权利和承担义务。区别于“按份共有”，在“共同共有”关系中，每个共同共有人对共有房产所享有的占有、使用、收益、处分权是平等的，没有份额限制。　
       依据共有权利的权源形式划分，一般可分为法定共有和约定共有两种。在形式上，两者最主要的区别是，约定共有人一般在产权证明上有产权登记，房地产律师称之为登记产权人；而法定共有人是指依法对该房产享有产权的人，在产权证上或交易中心的产权登记册中没有登记，房地产律师称之为非登记产权人。这种情况最典型的例子，就是登记产权人的配偶根据婚姻法的规定而共有产权，但产权证上没有对配偶予以登记。但无论是否登记为产权人，均应享有法律赋予的共有权利。
        共有人在出售共有的房产时，需要征得其他共有人的同意，未经同意不出售共有房产，对于共有的房产，登记在一方名下，登记人未经其他共有人同意擅自将房产出售给第三人，第三人善意取得的，其他共有人不能主张合同无效，不能追回房产。如果全体共有人在房屋管理部门都有登记，一般第三人不能善意取得，其他共有人可以主张合同无效，并追回房产。

       


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