北京房产律师介绍法律对房产共有的规定

        1.《物权法》   
        第九十七条:“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”
        第九十九条:“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割;没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”   
         第一百零一条:“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。其他共有人在同等条件一F享有优先购买的权利。”" 
         2.《城市房地产管理法》
         第三十八条规定，共有房地产未经其他共有人书面同意的，不得转让。
         根据上述规定，按份共有房屋的转让，是经三分之二同意，还是经全体共有人书面同意?(城市房地产管理法)规定的“经其他共有人书面同意”，应当是指经其他所有共有人同意，但《物权法)规定三分之二以上按份共有人同意即可。
         同属全国人大常务委员会制定的《物权法》和《城市房地产管理法》相互产生了冲突，解决法律冲突的原则是:同一机关制定的法律，特别法优先于一般法，新法优先于旧法。问题是《物权法》是新法(2007年10月1日实施)，但《城市房地产管理法》是特别法，如何适用?《中华人民共和国立法法》第八十五条规定:“法律之间对同一事项的新的一般规定与旧的特别规定不一致，不能确定如何适用时，由全国人民代表大会常务委员会裁决”。
         因此，按份共有的房屋转让是经过全体共有人书面同意，还是经过三分之二同意，我们需要等待相关的司法解释或全国人大常务委员会的裁决。
         需要注意的是，按份共有中的份额转让，与共有财产的处分是两个不同的概念，前者是部分转让，不属于对共有财产的处分，后者是指将共有财产作实体物或价值的概括处分。按份共有人有权随时要求转让其份额，但如果要转让共有财产，则需经其他共有人的同意。不过，对房屋的按份共有人转让其份额，虽然在法律上是不禁止的，但实际操作性不强，很少人会去购买房屋的一个份额，依份额转让合同要求房地产管理部门进行共有权的变更登记也存在着现实的困难。


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