北京房产律师介绍共有房屋买卖的特别之处

        共有房屋的房地产权证上一般都登记全体共有人的姓名，房屋转让与一般的房屋转让流程也基本相同，但有时共有房屋的产权有可能仅登记在部分共有人的名下，特别是夫妻共有房屋，往往仅登记在丈夫或妻子一方的名下，但其实是双方在共同生活中形成的共同财产。由于这种情况的大量存在，夫妻共有房屋的转让在办理抵押贷款和过户登记两个环节，与一般的二手房交易稍有不同。

        一、抵押贷款：卖方配偶需签名确认

        由于银行将住房贷款发放给买方，是以买卖双方所交易的房屋作为抵押的，万一因夫妻一方对共有房屋的无权处分最后导致该宗房屋买卖被法院或仲裁机构认定无效，则房屋的产权仍然归卖方所有，从而导致对该房屋的抵押权也不复存在，银行已经向买方发放的贷款将没有了抵押物，成为了无抵押贷款，这样对银行来讲，风险相当大，买方因房屋买卖的无效可以从卖方要回全额购房款，一旦买方违反借款合同不还款的话，银行要追回向买方的贷款只能通过司法途径，但如果银行无法找到买方财产的话，则根据我国目前的司法实践，银行很难收回贷款。
        因此，为了降低贷款的风险，银行对夫妻共有房屋转让时买方的抵押贷款审查往往非常严格，如果没有材料证明该房屋是专属卖方而不是卖方夫妻共同财产的话，无论房地产权证上登记双方或一方，在买方申请抵押借款时，都要求卖方夫妻两人都必须签名同意，且要求现场确认，以最大限度避免因夫妻一方对共有房屋的无权处分导致合同无效的情况出现。

       二、过户登记：需要征得卖方配偶的同意

       在过户登记的环节，如果共同财产登记在全体共有人的名下，如夫妻共有房屋登记在夫妻两人的名下，过户登记时显然需要夫妻双方的共同签名。但对夫妻共有房屋仅登记在一方名下的情形，由于对不动产登记效力的不同理解以及对交易安全的不同考虑，各地房地产登记部门的做法并不相同。
       一些地区的房地产登记部门认为，根据物权公示的原则，房屋登记在谁的名一下，谁就是房屋的所有权人，其当然有权自由处分该房屋，如果要房地产登记部门去审查认定房地产登记薄后面可能隐藏的对房屋有共有权的人，则按目前的条件来讲不太现实，也会对房地产登记的效率和房屋交易产生不利影响。因此，在这些房地产登记部门所在地区，仅需要登记在产权证上的人与买方前往房地产登记部门即可完成交易过户。
      另一些房地产登记部门则从交易安全的角度考虑，认为夫妻共有的房屋登记在一方名下的情况是经常出现的，为了减少纠纷，一般要求卖方提交婚姻状况证明，对已婚的房屋买卖人一方，在房屋交易时要求得到其配偶的同意，当然在实际操作中，做法不尽相同，有些地区要求夫妻双方在交易过户时都必须到房地产登记部门现场确认，有的则仅要求出示配偶书面同意的证明，对确实无法现场确认或提供书面证明的，如果能作合理的说明或解释，也可以办理交易过户手续。


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