共有人擅自处分共有房产， 签订买卖合同行为无效

 孙先生与太太于1985年结婚，2001年11月，两人在本市浦东新区某处购置了一套房屋，产权登记在孙太太一人名下。2006年9月，孙先生出国工作，户口迁出系争房屋。2008年5月，孙太太在孙先生不知情的情况下与自己表妹王女士签订了系争房屋的《上海市房地产买卖合同》，并办理了以孙太太和王女士为名的房地产权证。2009年10月，孙先生回国，方得知此事，遂向太太追问，孙太太称，当时是为了让表妹的女儿将户口迁入系争房屋，才以买卖的形式将王女士的名字加到系争房屋权利人之列。而后，孙先生即找王女士协商，希望其配合重新办理产权更名手续，却遭到王女士的拒绝。王女士表示，自己曾在1993年老房子动迁时，将人民币11万余元的动迁款交给孙太太代为购房，但孙太太在购买系争房屋时未将王女士列为产权人，为此，王女士一直向孙太太提出异议，在其坚持下，2008年5月孙太太才将王女士的名字写入产权证，王女士认为，自己是系争房屋的合法权利人，故不同意更名。为此，两家人闹得极不愉快，孙先生不得不向律师求助。
    经过向孙先生夫妇了解情况并阅看了相关证据之后，律师发现，2008年5月，孙太太与王女士签订《上海市房地产买卖合同》时，系以自己作为出售人，以自己和王女士作为买受人签订的合同，当时，孙太太除代表自己在合同上签名外，还作为王女士的代理人在合同上签名，依据该合同，系争房屋的权利变更登记为孙太太和王女士共同共有。同时，王女士无法出具任何支付过相应合同对价的证据。
    律师认为，共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务，在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般应认定无效，但第三人善意、有偿取得该项财产的，应维护第三人的合法权益，对于其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。本案中，虽然系争房屋原登记在孙太太一人名下，但孙先生和孙太太基于夫妻关系，两人属于系争房屋的共同共有权人，孙太太将系争房屋出售，未经孙先生同意，属于擅自处分。孙太太与王女士签订的系争房屋买卖合同中孙太太代王女士签约的行为虽得到王女士的事后追认，但该合同当时实际上是孙太太自己与自己签订的。另，由于争议双方系亲戚关系，应当推定王女士对孙先生的配偶身份是明知的，加之，其无法提供其在购房时曾基于该合同支付过相应房款对价的证据，因此，王女士的购房行为不属于善意取得，其与孙太太之间签订的购房合同，应属无效。因此，律师建议孙先生以孙太太和王女士为被告，起诉要求要求确认其二人于2008年5月签订的关于系争房屋的买卖合同无效，并同时要求确认自己对系争房屋享有共有权利。
    其后，孙先生即委托律师向法院提起诉讼，后经法院审理，原告的意见得到了法庭的采纳，最终，法院判决孙太太与王女士就系争房屋于2008年5月签订的《上海市房地产买卖合同》无效，同时确认孙先生对系争房屋享有共有权利。
 

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