商品房认购书的定金是什么，认购书的定金怎么处理？

一、商品房认购书的定金是什么？

在签订商品房认购书时，购房者须向开发商支付几千元到几万元不等的定金。一般的做法是，购房者未能在认购书约定的期限内缴纳房款或签署正式合同，则开发商就没收定金。定金和认购书条款构成一整体，若日后签订了正式的购房合同，定金充抵房款；若未签署正式合同，定金成为购房者承担责任的方式。商品房认购书中的定金兼具立约定金与违约定金的性质。

（一）立约定金

立约定金，其设立是为了担保主合同的签订。此种定金不是合同成立的条件，只是为了保证当事人在以后订立主合同，如一方后悔不签订正式主合同, 则适用定金罚则。凡在意向书一类的协议中设定了立约定金，其法律效力自当事人实际交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要实施定金处罚。

（二）违约定金

违约定金是指在接受定金以后，一方当事人不履行主合同应按照定金罚则予以制裁。违约定金设立的目的主要是为了防止一方违约，督促双方履行。商品房认购书从性质上讲虽然是从合同，但其效力并不依赖于主合同，认购书本身也构成一个独立的合同（预约合同），一方违反该合同的约定时，应受到相应惩罚并承担违约责任。

二、商品房认购书的定金怎么处理？

（一）准买受人或开发商有正当理由不在约定的时间履行洽谈购房合同的义务的，应认定准买受人或开发商无过错，定金予以返还。此处的正当理由包括不可抗力和意外事件，主要是指双方就认购书中没有提及的签约细节和其他条款进行协商不能取得一致，或者银行按揭未获批准等第三方原因，这些情况造成合同无法签订,因为不可归责于某一方，所以双方互不承担违约任，开发商应将定金原额返还。

（二）由于准买受人或开发商的过错导致双方不能履行洽谈购房合同的，应当适用定金罚则。如：开发商在认购书约定的期限到来时，开发商将认购人认购的房屋又卖予他人的情形，此时开发商应承担双倍返还定金的责任。同样，如果准买受人或开发商为了规避定金罚则，恶意进行磋商和洽谈，实际上属于恶意履行谈判义务的情况，也应当适用定金罚则。

（三）准买受人和开发商对不能签订预售合同均无过错的时，是否可以一概认为是一方事人拒绝订立主合同而适用定金罚则，需要作具体分析。若该主合同条款在预约中已经有了约定，则双方当事人均应当接受，否则即属于拒绝订立主合同，是对预约的违反，因而可以适用定金罚则。若当事人协商的主合同条款在预约中无约定，则当事人协商不成的，不能认为是任何一方当事人违反预约的约定，拒绝订立主合同，因而不能适用定金罚则。

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