重复抵押的危害及解决办法

         在抵押过程当中，可能存在重复抵押的问题，比如某自然人向银行先后借了两笔款，两次都是以同一房屋做抵押，且抵押物的价值远远低于两次贷款的数额。造成重复抵押的原因很多，既有登记机关的问题，也有民事主体的责任问题，但重复抵押明显有损抵押权人的利益。

在深圳有这样一个案例：一家公司向建设银行贷款，这家公司以国有土地使用权作为抵押，后经查，该土地使用权在这家公司抵押之前已经抵押过了，显然第二次抵押是重复抵押，后来这家公司欠付银行的贷款无力偿还，银行无法通过拍卖土地使用权获得赔偿，最终导致870万元贷款难以追回。银行先通过民事诉讼，起诉这家公司，但在诉讼期间，这家公司已经破产，银行认为发生的抵押登记错误责任在国土房管局，就起诉国土房管局要求赔偿，后来法院判决，驳回银行的起诉，银行不服，向广东省高院上诉。最后高院做出支持银行的诉讼请求，判决由深圳国土房管局赔偿870万元。

      如果售房人将房屋或土地使用权抵押，在不能按期归还债权人款项时，作为抵押物的房屋、土地使用权可能被司法机关查封、变卖或拍卖，这样购房人将得不到所购房屋，或者因抵押未按时解除，不能按时办理房屋所有权证，或者顺利入住该房屋，或者无法办理房屋过户手续，购房人不能取得房屋所有权证。

       因抵押登记错误的责任由谁承担？第一种观点认为由损害民事主体来承担赔偿责任，谁损害谁赔偿。第二种观点认为应由行政机关赔偿。第三种观点认为损害民事主体与行政机关承担连带责任，受害人可以逸择。最高人民法院认为是补充责任，首先向民事主体主张权利，穷尽救济手段之后，剩余部分由行政机关补充，如果行政机关与民事主体串通，就应该承担连带责任。因此存在重复抵押，抵押权人的利益受损时抵押权人首先向民事责任主体追偿，在损失得不到弥补时再向登记错误的行政机关要求损害赔偿。