北京市现行住房限购政策中，购房人应注意的问题

 最近，我所处理了大量因为住房限购政策引起的房屋买卖合同纠纷，比如外地户籍的买受方，不符合应连续缴纳社保或个税满五年的要求，无法履行房屋买卖合同。所以我们写此文，提示购房人在现行限购政策下购房应注意的事项。
    根据现行房屋交易惯例，房屋买卖双方在签订合同时，买受方需要支付出卖人一定比例的购房定金，另外，如果交易房屋有抵押贷款，为了办理过户，买受人还要支付一定比例的首付款，用于提前还贷款，办理房屋解抵押手续。但按现在的限购政策，外地户籍需在京连续缴纳满五年的社保或个税，才有购房资格，而北京市居民则限购三套住房。如在签订购房合同支付房款后，才发现自己不符合购房条件，那么买受人就会很被动。
    在房屋交易中，购房人应保证自己具备购房资格，否则应承担不利后果。为此，为了避免这种事情发生，我们提示购房人在购买房屋前，如不确定自己是否有购房资格，应注意如下事项：
    一、在有购买房屋的意向前，先让中介公司帮助审查是否有购房资格，确定有购房资格后，再与房主签订《定金合同》或正式《房屋买卖合同》，这样购房人风险是最小的。
    二、如选定房源后，比较满意，可以先与房主签订《定金合同》。并在《定金合同》中约定如资格未审查通过，房主应退还定金，同时协商先由中介公司代为审查购房资格，资格审查通过后，再与房主签订正式的《房屋买卖合同》。
    这样如果资格未审查通过，购房人损失最多的只是定金，如《定金合同》中与房主协商一致，房主应退还定金的，购房人就没有损失。此外，房主收取定金后，在协商签订正式合同之前的这段时间内，也不会随意再次出售房屋，否则会承担双倍返还定金的风险。
    三、如购房人确定了所要购买的房屋，房主也急于成交。可以签订正式《房屋买卖合同》，但最好在正式合同或补充协议中约定：在一定时间内让中介公司去审核购房人的购房资格。如购房人因种种原因未能通过，应约定处理后果，比如说：合同自动解除，责任如何分担，款项如何退还，中介公司的中介费不支付或减少支付的比例，等等。
    同时，在资格未审核通过前，购房人切记不要支付大额首付款。否则让房主痛快的退还，一般比较困难。
    常见资格不能审核通过的情形有：
    1、社保或个税交纳不连续，此种情况因时过境迁，购房人很难准确回忆；
    2、曾经在外地购房，认为不算拥有住房的或是认为核查不出来的；
    3、中介公司或代办公司承诺可以补缴社保或个人所得税的，此种情况，一般都是中介公司的口头承诺，如果到时补不了，购房人仍应承担责任。购房人承担责任后，再找中介公司担责，因为没有依据，很难获得支持。等等。
    对于上述情形，如在签订购房合同后发现，购房人就会很被动。因此，我们建议购房人先审核购房资格，再签订合同。
 
 
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