买房子送屋顶的约定是否有效

 
安居律师团队介绍
“安居律师”是中国房地产法律服务业最优秀的律师品牌之一。“安居律师”由数十名房地产专业的资深律师组成，律师成员都经过房地产法律实务的专业培训，并进入房地产公司基层进行实践，深入了解房地产业的操作规程，准确把握房地产交易中的法律风险点，现已累计办理房地产案件数千起，积累了丰富的诉讼经验。“安居律师”是中国房地产法律专业最具优势的领军律师团队。
“安居律师”担任多家大型房地产公司的法律顾问工作。在深入研究现行房地产法律、法规及政策导向的基础上，“安居律师”建立了房地产法律库及案例大全，涵盖了建国以来房地产全部法律法规及典型案例，并制定了一整套行之有效的办案方法及规程，旨在建立中国最专业的房地产律师团队。多年以来，“安居律师”在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的观点；在微观上，对无权代理买卖、违约责任、定金责任、央产房、小产权房交易、夫妻共有房产、房产继承等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点，并在不断的被法律同行业人员所接受。安居律师研究的领域还辐射到与房地产相关的离婚、析产、拆迁、抵押、建设工程、物业管理、企业运营、中介、银行等领域，甚至于房地产有关的刑事案件及其他行政、经济案件。
“安居律师”正凭借丰富的工作经验，精深的律师技巧，卓越的见地，极富创造力的思维，在房地产领域取得了更高的成就，在房地产法律服务市场竞争的浪潮中独占鳌头。“安居律师”将禀承安居团队的管理前提下，充分发挥专业优势，拟将建设成为中国房地产法律服务的风向标。
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　我前年购买了一套顶层的商品房。买房之前，推销人员就向我宣传说，如果我买了这套房屋，开发商就免费把屋顶送给我做阳台。我实地考察后发现屋顶很大，就很爽快地买下了那套房子，并与开发商签订了"把屋顶送给我所有"的协议。
　　此后，我就把屋顶围了起来，在上面种了一些花，搭了个凉棚。我楼下的一些邻居想在屋顶安装太阳能热水器，也多次被我拒绝。
　　没想到，为此那些邻居把我举报了，他们认为开发商把屋顶赠送给我的协议属于无效协议，我无权独占属于大家的屋顶。请问，开发商跟我签订的协议有效吗?我可以独占屋顶吗?
　　律师解答：
　　你和开发商签订的协议是无效的，你不能独占屋顶。
　　我国《物权法》第七十二条规定：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务;不得以放弃权利不履行义务。该法第七十三条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
　　同时，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条进一步明确规定："除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分;(二)其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。"
　　从上述规定看，屋顶属于业主共有的"共有部分"，开发商无权对其进行"赠送"。房顶是否能够由全体业主共有转为归业主个人所有，属《物权法》第七十六条所规定的重大事项，必须由全体业主共同决定。开发商未经全体业主同意，擅自作出的"买顶层送屋顶"的承诺，不仅是无权处分，而且属于《》规定的："恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益"，因而自始便没有法律约束力。因此取得财产的人，应按《合同法》第五十九条之规定处理--"收归国家所有或者返还集体、第三人。"