采光权案例：一缕阳光值多少钱

  
　　左侧是13户原告居住的109号楼，右侧是被告后来修建的3号楼，两楼之间最窄处只有6.6米。
 
两幢高楼之间间距：6.6米 兰州13位住户获24万元补偿
 
 
  　　甘肃省兰州市13位住户向房地产开发商讨要“采光权”的官司，案经两审，历时两年，最终以调解方式结案。现在看来，遮挡这些住户享受阳光的，不仅有违规兴建的大楼，还有某些失职的监管部门和良知泯灭的开发商。
当你行走在洒满阳光的大街上，享受阳光照耀下的安逸时，你绝想不到阳光会成为一种稀缺资源——居住在甘肃省兰州市城关区旧大路109号楼的13位住户对此却有着刻骨铭心的感受。
13位住户居住的这栋楼，是1990年甘肃省五交化总公司为安置离退休人员修建的一栋一层两单元的住宅楼。产权都由住户购买，该楼为南北朝向，楼南面原本没有建筑物遮挡，入住十几年来，这些离退休人员充分享受了大自然恩赐的阳光。
  　　可就在2004年3月，甘肃路桥宏大房地产开发集团有限公司（以下简称路桥公司）修建的一座18层的高楼（即音乐广场3号楼）在109号楼的南面几米之外高耸而起。从此，这些住户在室内享受阳光的待遇却被剥夺了——外面阳光明媚，屋里却是黑暗一片，给这些离退休人员的日常生活带来了很大的不便。如果按照住宅房屋产权为70年来计算，这就意味着这些住户还将在没有阳光照耀的屋子里至少住55年！
  　　多次交涉，无果而归。从2005年8月开始，13位住户以该楼挡住了他们住房的日照与采光，阻碍通风，堵塞消防通道，侵害他们的相邻权、采光权为由将路桥公司推上被告席。请求法院依法判令路桥公司拆除3号楼或对他们的住房另行安置。去年年底，一审判决的结果出来了：被告路桥公司分别补偿13位住户8000元和6000元，共计10万元。原告不服，又打起了二审官司。今年春节前夕，兰州市中级人民法院立案后，主办法官通过察看现场，实际测量勘验，又查阅了大量的资料，几十次地与双方当事人及代理律师沟通，最终达成了一次性补偿24万元的调解协议。据悉，这是目前国内同类案件中补偿数额最高的一起。
  　　4月28日，记者来到这里。在109号楼的一户人家里，见到了几位年逾古稀、白发苍苍的当事人，他们是一审的原告，也是二审的上诉人。两年的官司下来，已使他们身心疲惫。几位老人告诉记者：从前在自己家里，每天的日照都很充足，可是自从2004年对面盖了楼以后，大白天都得开电灯。特别是对面楼里住了人以后，虽然隔着玻璃窗，但近在咫尺，一举一动都看得清清楚楚，换件衣裤都得把窗帘拉上。
  　　4月29日上午，兰州市中级人民法院民三庭再次开庭，当庭发放24万元的补偿款，13户住户分别领到了2万元和1.6万元不等的补偿款。但是，住在109号楼里的这些老人们却高兴不起来，当记者问及对当庭能拿到补偿款的看法时，除13位住户的共同诉讼代表高某表达了对法院特别是主办法官的感激之情外，大多数人则缄口不言。只有一位老人在记者的追问下，说出了个中原因：“就这些钱我们都已经争取得很不容易了，万一把他们惹急了，连这些钱都不给，你还能把人家咋地！”
有话要说
采光权，想说爱你不容易
秦  弓
  　　近年来，因为采光权纠纷而诉诸公堂的报道屡见不鲜：湖北省荆州市三市民状告城管局，打赢“采光权”官司——法院判决侵害方停止侵权，赔偿10户居民每天每户电费1.12元，直到停止侵害；湖南省长沙市一市民赢得“采光权”——法院以房屋面积作为赔偿标准，受害方吴某64.73平方米的住宅获得了7120.3元的“遮光”补偿；江苏省苏州市一市民因“采光权”状告市规划部门而胜诉，但却在要求赔偿的行政诉讼中败诉，等等。对此，有业内人士指出：如今，在寸土寸金的城市中，楼间距缩水是非常普遍的事情，“采光权”纠纷可以说是屡见不鲜。
 
  　　但直到现在，受害方还没有足够的法律依据捍卫自己的“采光权”。
  　　在城市小区，“采光权”主要是通过楼间距体现出来的。按理说，楼间距是建筑工程中一项重要指标，盖多高的楼，就该照规矩、按比例留出相应楼间距。但现实情况是，公民的“采光权”正在遭遇维护和伸张的尴尬。
  　　据一些业内人士对采光权纠纷案件的调研分析，认为引发此类纠纷增多的原因主要是两个方面：
  　　一是有的规划部门或是审批规划不尽合理，或对违章建筑制止不力，或经不起房产开发商的“公关”而过分偏袒房产开发商的利益，在规划中往往忽视居民的“采光权”，等到违章建筑建成后再行补救为时已晚，从而错过弥补的最佳时机。
  　　二是有的房产开发商为了牟取暴利，对明知是侵害他人合法权益的违章建筑，仍在软磨硬抗，强行施工。他们清楚，房产开发商要获得利润的最好方法就是缩短楼间距。于是，谁都想在有限空间里获得更多的利润，在挤出的空间里多盖几栋楼，多增加一些面积。待房屋建成卖出后就溜之大吉，对日后可能发生的“采光权”纠纷则不管不顾。
  　　随着人们法律意识的提高，越来越多的市民因自身的生存居住环境质量受到侵害而寻求法律帮助，因通风、采光条件受到影响，状告规划部门、房产商，讨要“采光权”、“通风权”的侵权诉讼日渐增多。透过这些案例，不难看出公民的环境权利意识正在觉醒。许多受害方强调“要阳光，不要物质赔偿”，即要求首先排除妨害，而不愿意只是通过经济补偿方式了结。
  　　可见，涉及“采光权”纠纷的诉讼若想有一个圆满的结局，仅凭法院司法审判之力已经远远不够。一些长期审理相邻权纠纷案的法官认为，有关部门针对百姓的“采光权”问题应尽快出台一系列的“阳光政策”。首当其冲的是，应当注重“提前”，把维权的着眼点放在“事前预防”上，而不应该把维权寄托在“事后胜诉”上。让法律充分发挥事前的预防和制止功能，而不能仅靠事后执行判决来发挥法律的威力。其次，加大对违反规划、随意建房的利欲熏心的房产开发商的制裁力度，不能简单地一赔了事。最后，呼吁有关部门能够增加规划审批的透明度。正是因为房屋买卖双方对规划问题上的信息高度不对称，开发商才有了蒙骗购房者的充分余地，导致开发商和规划部门可以相互“协调”，随意违反采光等规定，事后互相推卸责任，从而增加维权难度。若能如此，公民的“采光权”才有可能走出尴尬的境地。
 
   
相关链接
民事案件无小事
雪玉玲
  　　兰州中院受理这起群体性涉诉案件之后，非常重视，当即指派有经验的法官审理此案。
  　　对相邻采光权问题，我国法律只有原则性规定，而没有具体的实质性内容。特别是判断侵害相邻人采光权的标准、赔偿的标准等，法律条文中没有明确规定，给案件的审理带来很大难度。为了公平公正地审理案件，主办法官仔细阅读案卷材料，多方查找资料，深入现场实地勘察，到各家各户亲身感受阳光被遮挡的程度。经过认真调查研究、合议庭合议，认为这是一起典型的相邻采光权案件，上诉人主张拆除该楼或对住户们另行安置的诉求，因不切实际，缺乏可操作性，但该案有调解的基础，焦点是补偿的标准难以达成一致。为了最大限度地维护受害人的合法权益，最大限度地消除社会不和谐的因素，争取调解结案，主办法官借鉴其他地区审理采光权案件计算补偿费的一些做法，结合本地的实际，积极与双方当事人协商，以法析理，以情化结，用公平求和谐，细致地做思想工作，对个别对立情绪比较大的当事人，到其家中逐户说明情况，促使双方当事人互谅互让，化干戈为玉帛。
  　　调解协议达成后，考虑到13户上诉人都是原国有企业的退休和下岗职工，加之双方当事人打了多年官司，积怨较深，在履行调解协议的过程中有可能出现新的矛盾，产生新的不和谐因素。为了保证补偿款安全及时地发放到上诉人的手里，真正收到案结事了的效果，他们又积极搭建双方履行调解协议的平台。领取补偿款时，主办法官认真审查、核对每一个上诉人的身份和资格，督促被上诉人准备款项。在做好充分准备以后，现场监督发放。13户住户对法院的调解结果基本表示满意，他们说：“法官工作作风细致、严谨、扎实，不辞辛劳，不厌其烦，处处为我们着想，维护我们的合法权益，使我们深受感动。”结案后，该案的审判长深有感触地说，民事案件无小事，案案都关系着公民的民生民权，不可有丝毫的马虎和懈怠。人民法院作为和谐社会的建设力量和保障力量，办理每一起案件都必须着眼于社会和谐，设身处地的为当事人着想，做到公平公正高效，不断为和谐社会增添和谐因素。
 
  　　（注：作者为兰州中院民三庭庭长）
第三只眼
替开发商算一笔账
本报记者  张光宇
  　　记者在采访中发现，在路桥公司承建这栋商品楼之前，实际上已经清醒地意识到了这栋大楼建成以后必然会影响周边楼房的采光，并已经做好了承担责任的准备——而这也正是兰州市规划局批准其开发项目的前提条件之一。这里特别要说明的是，路桥公司在报批施工方案的时候，注明了新建的这栋楼房与109号楼间距为9米。
但后来的事实是：两栋楼的间距从规划报批的9米变成了竣工后的6.6米，说明这栋新修建商品住宅楼的楼宽由原先设计的17米净加宽至19.4米，净加宽了2.4米。这一加宽的2.4米使得两楼间距由原先设计的9米减为6.6米，建成的3号楼西头向西又延伸了3米。仅这一违章改动，就多建商品房1047.6平方米（3米×楼宽×18层），按当时楼盘平均售价3378∕平方米计算，价值350万余元，扣除工程造价1000元∕平方米，计100万余元，其非法盈利近250万元，却只给受到侵害的原告补偿24万元，故其何乐而不为？
  　　这样算下来，开发商无疑是最大的赢家。
案件透视
遮挡阳光的高楼是怎样建起来的？
记者在兰州采访期间，了解了遮挡109号楼住户采光和通风的音乐广场3号楼的审批立项过程。
  　　2002年8月，路桥公司向兰州市规划局申报在旧大路109号楼正南9米处兴建音乐广场3号楼。
  　　同年9月27日，兰州市规划局局务会议研究同意，并批文：“（路桥公司）应与受影响的住户达成协议。”
  　　2003年4月28日，路桥公司向市规划局上报的甘路发[2003]34号文称：“我公司郑重承诺：我公司开发的路桥花园住宅如对个别住宅有日照影响而达不到规范要求，我们将与受影响的住户进行协商解决，并承担由于日照影响所产生的一切损失和法律责任。”
  　　此后，路桥公司在未与109号楼住户协商的情况下，开工兴建音乐广场3号楼，施工期间的噪音、粉尘及建筑垃圾等让住在109号楼的人们苦不堪言，住户们开始不断地向有关方面反映问题。
  　　2004年7月6日，路桥公司以[2004]20号文件上报市规划局，单方面决定给包括13户住户在内的16户中的楼梯间东面8户居民每户补偿5000元，楼梯间西面8户每户补偿3000元。
两楼间隔6.6米，算不算违规建筑？
两楼之间的间隔距离究竟应该是多少？
  　　记者走访了13位住户的诉讼代理律师丁信孚，他拿出一张测绘资料，上面清楚地绘明了路桥公司2004年新建的音乐广场3号楼与13户原告所住的109号楼最小间距只有6.6米！
丁信孚说，在现行的国家标准GB50180-93《城市居住区规划设计规范》及建设部公布的《条文说明》里，对此有着明确的规定，其中《全国主要城市不同日照标准的间距系数》序号20列出：兰州市南北走向楼房间距应该为南楼高度的1.1至1.44倍。
  　　照此《设计规范》和《条文说明》提供的计算公式，被告新建的处于南面的音乐广场3号楼与原告的109号楼之间的距离至少应该为53.46米。而两楼之间实际距离只有6.6米，只达到规范要求的12％，与规范要求距离相差将近10倍。
一纸承诺可否抵消主管部门的监管职能？
  　　既然有证据表明：开发商在修建新建筑时违规操作，兰州市规划局难道对此一无所知？尽管现有的结局是开发商与相邻楼层的住户达成了补偿协议，但作为政府的监管部门，对此是否也负有不可推卸的责任呢？
在《兰州市制止和处理违法建设办法》中，对开发商的违规操作作了相应的规定：“第五条  城市规划行政主管部门对下列情形之一的建设工程，不得审批和办理有关建设手续：……不按规划部门核准设计范围和规划设计要求进行设计的项目。”“第八条  本办法所指违法建设包括下列情形：……（二）未按《建设工程规划许可证》或《临时建设工程规划许可证》规定的内容进行工程建设，擅自改变位置、面积、层数、立面、结构的……”#p#分页标题#e#
 
以上文件的发布都在此案发生之前，也就是说，兰州市规划局已经有充分的理由，在履行监管职能时依法行政，对开发商的违规行为作出界定并勒令其修改建设方案。
 
 

律师出示的证据材料里有这样一份文件：2003年5月6日兰州市规划局对“音乐广场”建设工程许可证申请的批示：“对日照问题达成协议后，经请示，考虑到该项目为我市首宗拍卖地，且由于种种原因至今未能交地。故考虑到其特殊性，可在写出承诺的前提下，先征。”
难道一纸承诺就可以抵消规划局本应承担的监管职能，而把周边住宅区居民的合法权益放在一边？
为此，记者拨通了兰州市规划局的电话，被告知：由于领导更替，这件事没人能说清楚。
 
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