不动产登记的救济原则

       《物权法》新增了关于更正登记、异议登记以及登记机关的赔偿规定，这些都是由于申请登记人或登记机关的过错致使登记出现错误而采取的补救措施。但《物权法》的这些规定都是原则性规定，事实上当事人的权利还不能得到有效救济。
      不动产异议登记制度旨在平衡真正权利人和善意第三人的利益。但从最终目的来看，其设立还是从维护真正权利人的利益角度出发的，当发生权属争议时，其可以为未被登记确认的真正权利人提供一种诉前保全措施，以避免有争议的房产发生转移，即使在异议登记情况下发生转移，只要申请人在巧日内起诉，也可就此对抗善意第三人，对房产进行追及。
      可见，虽然《物权法》规定异议登记的申请人为利害关系人的范围不明确，但必定包括真正权利人。至于除此之外还有哪些可纳人利害关系人范畴的，还有待法律进一步完善。由于实践是不断发展着的，立法往往会落后于社会实际要求，然而，对于异议登记，情况则相反。
      2007年3月通过《物权法》，同年10月开始生效，但至今有些地方的房管局(抑或房屋交易登记中心)却连这方面的业务都没有。笔者对异议登记搬上舞台，可为手头一争议提供解决渠道，高兴之余前去咨询相关程序，却被告知目前还无此方面之业务。笔者不解，若情况警急，因行政机关的不作为而丧失了追回权利的机会，而《物权法》仅规定因登记错误给他人造成损害的登记机关应当承担赔偿责任，那么可否就此提起行政诉讼?相关利害关系人由此带来的损失又将由谁赔偿?这些损失又是以何为计算标准?这些都是至今无解的困惑。
     对此种情况，有学者认为，如果我们在立法中一方面允许真正权利人提起异议，另一方面又拒绝办理异议登记，其明显的后果就是:在提起异议和办理更正登记的这段期间，如果登记名义人恶意将不动产转让给第三人，真正权利人因与此转让行为利益枚关而心急如焚，却无法及时有效地阻止交易的继续进行。如果立法者明知登记制度中存在这样一个漏洞，却没有及时地进行填补，这将成为我国物权立法中的一大缺憾。
     还有一种《物权法》没有规定的但在实践中通常会遇到的情况:签订买卖合同后，如果一方(通常是因登记而不受利益方)拒绝协助登记，登记便不能进行，物权也就不会变动，此时如果没有明确的规定，给恶意一方造成可乘之机，会使权利方无从维护自己的利益。因此笔者认为非常有必要建立登记请求权制度。国外一些立法纯熟的国家都有这方面的规定，如瑞士《民法》第六百六十五条规定:“有取得所有权理由的取得人，对所有人有请求登记的权利，如所有人拒绝时，有请求法院判决登记的权利”。
     我国台湾地区和日本的司法判例更是广泛地确认了登记请求权。台湾学者李肇伟先生认为，若原物所有人不办理申请设定或移转登记者，相对人即得诉请法院判令强制执行办理申一请设定或移转之登一记，同样的我国也有不少学者也主张建立登记请求权制度。对于不动产登记请求权产生的原因大致有两种，一种是基于不动产交易合同而产生的请求合同债务人履行登记义务的登记请求权;一种是因登记与实质上的权利关系不一致而产生的登记更正请求权。因此在法律上确立这两种请求权，增强登记的法律效力，对那些负有移转物权的义务人拒不履行或怠于履行登记义务时，赋予权利人请求义务人履行协助登记的义务，从而为权利人切实取得不动产物权提供了法律上保障。同样地在登记出现瑕疵或与实质权利内容不符时，赋予权利人通过一定程序要求进行更正的权利，以保护真正权利人的利益。对一于登记请求制度，我国法律仅规定了更正登记，还应当进行进一步完善。
     由于《物权法》出台不久，加上我国还没有不动产登记的专门立法或统一的制度，难免在实践中出现种种问题，我们对不动产登记的困惑一时也得不到解决。但我国应重视不动产登记问题，在我国现行立法的基础上，结合我国国情，参照一些国外的可行性做法和经验，建立我国的不动产登记制度。


安居房地产律师网由北京市东卫律师事务所资深房产律师靳双权律师创建，专门为北京及全国各地客户提供土地权属、房屋买卖、继承、离婚、建设工程等方面法律咨询及代理服务，为房地产公司提供法律教学服务。靳律师所带领的“安居律师”团队由多名房地产专业资深律师组成，对房地产法律理论有系统研究（包括二手房买卖、经济适用房、商品房、已购公房、央产房、物权保护、夫妻及家庭共有、继承析产、确权、无权代理等专业领域），对房地产诉讼有丰富的经验。有能力为您提供最专业的房地产法律服务。
欢迎来电咨询，靳律师接待电话：134 260 37149
网站关键词：
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师 无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所 北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师