不动产登记对房地产确权的法律效力

       我国《物权法》第九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”可见，我国采取登记生效主义的立法模式，赋予了不动产登记莫大的地位。
      不动产物权的设立与变动以登记为准，登记具有确权的效力。物权是否发生了移转只有一个标准就是看是否办理了登记。出卖人将房子交付给了甲，尽管甲占有了它也支付了价款，但是在没有办理变更登记之前，仍然由出卖人享有物权，甲不取得任何物权。如果在当事人有过错或者登记机关有过错时，不动产登记薄上记载的权利与当事人的实际权利并一不致。但无论是请求登记人的过错，还是不动产登记机关的过错，登记对任何第三人来说都应该是确定性的登记，也就是说在法律意义上，一经登记，则登记的权利与权利人实际权利都应该是一致的。
     另一方面，登记具有公信力。《物权法》规定，不动产物权自记载于不动产登记簿时发生效力，因而，在市场中，交易相对方有理由相信拟交易不动产的登记情况，并据此做出交易决定。《德国民法典)第八百九十一条规定:“(I)在不动产登记簿中为某人登记一项权利时，应推定，此人享有此项权利。(2)在不动产登记簿中涂销一项被登记的权利时，应推定，此项权利不存在”。这一规定在法律规定上称之为“法律推定”。即使不动产登记所表现的物权不存在或存在权利瑕疵，但对于信赖此项登记物权之存在并进行物权交易的人，法律仍承认其具有与真实物权存在之相同的法律效果并加以保护。
     在律师所接触的案子中，对于不动产信息的来源，皆是从国土房管局或房地产交易中心查询得知的。典型的例子是在一房二卖的情况下，前手买受人已经交付了房款占有了房屋，而后面的买受人没有占有房屋，但是办理了过户登记，法律保护已经登记的物权，前手买受人只能主张债权。
     因为登记本身具有社会客观公信力，也就带来了对善意第三人信赖的保护效力。就法律的价值目标而言，公信原则是以牺牲公平为代价以换取市场交易秩序的效率与安全。
    在登记生效主义模式下，登记是一种强制性规范，人们的意志活动必须借助登记这一中介才对社会产生作用，而登记行为又有明确的、外在的形式，对社会具有公信力。
    我国《物权法》对于一些特殊情况作了生效主义外的补充，如在因继承、法院判决、合法添附等而引起的不动产物权变动的情况下，自行为或事实发生时物权变动生效，无需登记，在对这些物权进行再处分时则又恢复了登记生效。但是，在“一手商品房买卖过程中的权利优先”。被拆迁人的权利(实际上是债权)即使未经登记，也可以对抗办理了过户登记的购房人以及办理了抵押登记的抵押权人的物权。这是登一记生效主义的例外。


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