建设用地面积计算与分摊

依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》和《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》规定，建设用地使用权在向社会公开出让前，国土资源部门与规划主管部门已按照当地政府编制的出让年度计划，依法拟订了拟招标拍卖挂牌出让地块的出让方案（出让方案包括出让地块的空间范围、用途、年限、出让方式、时间和其他条件等。即详细的规划设计条件及附图）。该出让方案在公开出让前应报经市、县人民政府批准，由市、县人民政府国土资源行政主管部门组织实施。

建设用地面积的计算与分摊，在土地有偿使用过程中是非常普遍的经常性工作。但目前并无法律或行政规章对此具体规定计算与分摊方法，也没有强制办理等规定。建设用地面积的分摊主要依据是国土资源部颁发的《土地登记办法》第八条：“两个以上土地使用权人共同使甩一宗土地的，可以分别申请土地登记”。《国土资源部关于进一步加快城镇住房用地登记发证工作的通知》要求各地要加强对住房用地登记工作中存在问题的调查研究，提出切实可行的解决办法。为保证住房用地登记工作的进度，对当前各地普遍存在的楼房用地分摊难的问题，可根据不同情况，采取不同方法加以解决。对地方已有明确规定的，可继续按规定执行。对没有规定，且有明显界线的住宅小区，可以按住宅小区形成的封闭界线，设立共用宗进行土地面积分摊。对开放式难以确定明确界线的住宅小区，可按楼房基座占用土地面积进行分摊，对楼房基座占用土地面积以外的公用部分土地面积可以只造册，不登记，在造册时，明确公用部分土地面积归该楼房所有业主共有。

【律师提示】国家土地管理局在1989年11月18日颁布且经1995年12月28日作了补充和修改后的《土地登记规则》第五条曾规定：土地登记以宗地为基本单元。拥有或者使用两宗以上土地的土地使用者或土地所有者，应当分宗申请登记。两个以上土地使用者共同使用一宗土地的，应当分别申请登记。但2008年2月1 日起实施的《土地登记办法》则对此作了修改，将“应当分别申请登记。”修改为“可以分别申请请土地登记”。两者的不同规定，对城镇商品房的权利人申请建设用地使用权影响显然是不同的，按前者规定是没有选择,每个商品房的权利人都能分得一定比例的建设用地面积，而后者是选择规定，是否选择分别申请土地登记，按实际情况，只能是由地方政府或开发商来决定。

在强调物权至上时代，国土资源部作出如此规定，笔者尚不明确其中含意。但笔者认为，不给建筑物区分所有权人办理相应的建设用地使用权证，将会给所有权人带来经济损害，影响其居住生活。

 靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。