案例：业主没有土地使用权证，开发商侵占绿地事件愈演愈烈

欧陆经典位于亚运村区域，是该区域的著名地产项目。2000年该项目开盘销售，其销售广告中明确注明19号楼东面预留土地，是小区中心绿地和教育配套小学，虽然此期间该地块一直没有动静，但业主认为该地决作为开发商广告宣传中的预留地块，开发建设仅仅是个时间迟早的问题。2006年10月，欧陆经典19号楼东倒预留土地（又称E4楼）进驻建设单位开始施工建设；业主们从施工队的现场才发现，所建项目并非之前广告所标明的小区中心绿地和小学。在和开发商交涉后发现，开发商开工没有北京市规委下发的合法规划许可证。欧陆经典业主就决定状告北京市规划委员会，状告的理由则是北京市规委在未准确核实“公示”的情况下，为开发商下发合法的开工许可证，导致业主利益受损。

2007年2月1日，北京市朝阳区人民法院正式受理了这起行政诉讼案。但其后案件一直没有开庭。5月25日，北京某律师受该小区全体业主代表委托，与开发商北京太合龙脉房地产公司达成和解协议。根据该和解协议，开发商将就E4楼建设用地使用权支付欧陆经典小区全体业主总共3300万元人民币的补偿，其中直接支付业主2500万元人民币补偿款，另外替业主支付律师费750万元人民币，律师办案工作费50万元人民币。业主以后也不再就此地块主张权益。

折射出本案的最大症结，就是在于业主没有及时获得建设用地使用权的物权（即办理分户土地使用权证）。而在北京市，对商品房业主来说，有房产证而没有土地使用权证的精况非常普遍，业主也对土地使用权证知之甚少。

按正常购房流程，开发商在商品房销售时就已将交给政府的土地出让金分摊在销售的单元房中，业主的房价成本中已包含这部分费用，故该建设用地使用权及其上面附着的绿地、学校、停车场、车库等公共配套设施都应属业主共有财产。但因为北京市一直没有强行推行该项重要的建设用地使用权分户过户登记制度，导致开发商在售完商品房后，并没有注销原来的大土地使用权证，给业主办理土地分户登记手续。依据《物权法》的物权经由法定登记产生规定，开发商实际上仍然具有真正法律意义上的建设用地使用权，故当不良房地产开发商为谋取私利，对该土地又进行修改规划时，业主维权时就会遇到法律困境，只能被动接受补偿，依据商品房买卖合同来追究开发商的违约赔偿损失责任，而无权要求开发商停止修改。
在该报道里，记者还了解到河南郑州的一位房地产开发商由于经营不善，将某小区的“国家土地使用权证”转让给另一家房地产开发商。在其对小区的再次规划中，将原有的楼房全部推倒重建。该小区的业主最后虽然获得一定赔偿，却失去了原有的住所。

【律师提示】笔者以为，这个案例启示了我们，商品房的建设用地使用权证对公民的权利具有相当大的法律保障作用。

 靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。#p#分页标题#e#