职工购买公房占用的划拨土地使用权如何处置

1994年7月18日印发的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》第五十一条规定：职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用5年后可以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比重确定。职工以标准价购买的住房，一般住用5年后方可依法进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买、租用权。售、租房收入在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。
对于已购公房转让涉及的土地问题，依据．1999年7月15日，由财政部、国土资源部和建设部联合印发的《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》(财综字[1999] 113号)规定：已购公有住房上市出售时，由购房者按规定缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款。缴纳标准按不低于所购买的已购公有住房座落位置的标定地价的10%确定。购房者缴纳土地出让金或相当于土地出让金的价款后，按出让土地使用权的商品住宅办理产权登记。1999年9月22日，《国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地伺题白通知》（国土资用发[1999] 31号）对已购公有住房上市涉及划拨土地使用权的有关问题作了具体规定，主要有以下内容：

 (一)关于标定地价与缴纳土地出让金额的测算
1.已购公有住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款的计算公式为：补交土地价款（元）=标定地价（元／平方米）×缴纳比例(≥10%)×上市房屋分摊土地面积(平方米)×年期修正系数
已有标定地价的城镇，不再另行评估；上市房屋尚未确定分摊土地面积的，可用上市房屋建筑面积（平方米）×整幢建筑,用地面积（平方米）／整幢建筑总建筑面积（平方米）计算分摊土地面积后，直接按上述公式确定应缴纳的土地出让金或相当于土地出让金价款。已有基准地价但未评估标定地价的城镇，可在简化修正系数体系后，采用基准地价系数修正法测算标定地价，测算公式为：
 标定地价（元／平方米）=基准地价（元／平方米）×区位修正系数×容积率修正系数
2．为满足已购公有住房上市需要，加快工作进度，对没有基准地价修正系数体系的城镇，可暂采用以下简便方法确定e购公有住房上市出售补交土地出让金或相当于土地出让金价款：
补交土地价款（元）：基准地价（元／平方米）×所在建筑总层数修正系数×缴纳比例(≥10%)x上市房屋建筑面积1（平方米）×年期修正系数
   对于建筑层数差异较小的城市，为便于土地出让金及相应价款的征收，也可采用如下公式确定：
补交土地价款（元）=基准地价（元／平方米）×所在区域建筑平均层数修正系数×缴纳比例(≥10%)×上市房屋建筑面积（平方米）×年期修正系数#p#分页标题#e#
   上述公式中，区位修正系数由各地依据房屋所处的位置、交通便捷程度、基本生活设施和公用服务设施状况、环境质量等因素，对照基准地价因素修正体系具体确定，变动范围一般为- 20%至+20%；容积率修正系数根据基准地价修正系数体系确定。
 各地土地行政主管部门应当以简明、直观的图、表等方式按等级或区域公布基准地价、标定地价的测算结果及有关修正系数，以方便房屋买卖双方能自行概算应缴纳的土地出让金数额或相当于土地出让金价款。有条件的地方，可建立计算机查询系统。
【律师提示】实际上，房改政策中对划拨土地使用权转让时应缴纳的土地收益或土地出让金，并不需要经过复杂的土地使用价值评估，实际应缴纳的土地收益或土地出让金也远低于企业划拨土地使用权的转让补偿。故我国对划拨土地使用权改制处置方案，分企业与个人两种不同方式。

（二）关于土地使用权出让年期的确定
   已购公有住房在宗地为划拔土地的，从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起计算土地出让年期，确定出让土地,使用权截止日。此后其他各套房屋上市时，其土地出让年期相应缩短，以使同一宗地的出让土地使用权保持相同的截止日。土地出让年期可根据各地具体情况确定，但最高不超过70年。
（三）关于土地出让金和相当于土地出让金价款的区分
土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方缴纳，购买方应在交易双方签订房屋买卖合同后，持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。已购公有住房和经济适用住房所在宗地为划拨土地的，需缴纳出让金，办理土地出让手续；购房者在缴纳了有关价款后，方可领取国有土地使用证．取得出让土地使用权。
（四）关于土地出让合同签订
 为完善土地使用权出让手续，降低成本，简化操作程序，已购公有住房所在宗地为划拨土地的，只在同一建筑内第一套房屋上市交易时，购买方与土地行政主管部门签订土地使用权出让合同，确定土地的有关权益和土地权益人的权利义务后，其他各套房屋上市交易时，只履行相应手续，不必再重复签订合同。具体可按如下方式办理：   同一建筑的第一套房屋上市交易时，土地行政主管部门应拟订上市房屋所在宗地的《国有土地使用权出让合同》，载明宗地位置、面积、-建筑面积、土地用途、土地出让截止日期及土地使用者的权利、义务等，并在《国有土地使用权出让金缴纳通知单》（以下简称通知单）中载明住户姓名、交易日期、房屋面积、分摊的土地面积和权益、土地出让金额等，注明其权利义务源于该宗地的《国有土地使用权出让合同》。第一套房屋的购买方与土地行政主管部门签订出让合同后，其他各套房屋上市交易时，购买方签收了土地行政主管部门签发的《通知单》，并缴清了土地出让金后，即可视为认定了该宗地的《国有土地使用权出让合同》，注明其权利义务的《通知单》即可作为购买方取得出让土地使用权的权源文件。购买方领取国有土地使用证后，取得出让土地使用权。
【律师提示】，依据法律规定，划拨土地使用枧转让，应经有权部门审批同意。《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法>第六条、第七条也规定了已购公有住房和经济适用住房所有权人要求将已购公有住房和经济适用住房上市出售，应提出申请，由房地产行政管理部门‘进行审核，并作出是否准予其上市出售的书面意见。但2002年11月1日国发[2002] 24号《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定>将已购公有住房和经济适用住房上市出售核准的行政许可项目取消。此后，国家没有再出台限制已购公有住房转让的规定。#p#分页标题#e#

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。