经济适用住房占用的划拔土地使用权如何处置

 1994年7月18日印发的《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定>第二十五条规定，经济适用住房建设用地，‘经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。1998年7月3日印发的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998] 23号）强调了经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并采取行政划拨方式供应，同时还进一步明确了该划拨土地的成本构成，即经济适用住房占用的划拨土地包括了征地和拆迁补偿费。建设部、国务院住房制度改革领导小组和财政部联合印发的《城镇经济适用住房建设管理办法》也有类似规定。2007年11月19日，建设部联合发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行和税务总局印发的《经济适用住房管理办法》（建住房[2007] 258号）规定，经济适用住房建设用地以划拨方式供应。经济适用住房建设用地应纳入当地年度土地供应计划，在申报年度用地指标时单独列出，确保优先供应。严禁以经济适用住房名义取得划拨土地后，以补交土地出让金等方式，变相进行商品房开发。  

对于已购经济适用住房转让涉及的土地问题，除参考已购公有住房的政策规定外，还应注意的是国家对经济适用住房的新政策。2007年8月7日颁发的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发(2007) 24号）对经济适用住房上市交易管理进行了严格限制。该政策规定：“经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款，具体交纳比例由城市人民政府确定，政府可优先回购；购房人向政府交纳土地收益等价款后，也可以取得完全产权。上述规定应在经济适用住房购房合同中予以明确。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难家庭出售。”《经济适用住房管理办法》(建住房[ 2007]258号)也有类似规定。

【律师提示】虽然2002年11月1日国发[2002] 24号《国务院关于取消第一批行政审批项目的决定》已将经济适用住房上市出售核准的行政许可项目取消。但2007年国发(2007) 24号政策文件的出台，意味着国家再对已购经济适用住房转让进行了严格限制。

有观点认为，该文件不是行政法规，因此依据《合同法》关于合同无效的规定，该文件禁止经济适用住房5年内转让的限制，不能作为经济适用住房转让合同无效的法律依据。笔者以为，这个问题涉及到国务院的规范化文件是否具备行政法规的法定效力问题。依据《宪法》第89条规定：国务院有权根据宪法和法律，规定行政措施、制定行政法规、发布决定和命令。按照宪法的授权，国务院规定的行政措施、制定的行政法规和发布的决定、命令，均是国务院实施宪法和法律、履行最高行政机关职责的具体形式。国务院的决定显然属于宪法规定的行政措施或决定，当然具备行政法规的同等法律效力，否则国务院对房地产经济的宏观调控管理就难以维持与执行。学理解释通常认为该类规范文件属于自主性行政法规，是最高行政机构在权限范围内依法独立行使行政权而制定的行政法规，也是行政体系内最高行政机构独立行使职能的体现，是行政立法功能的重要方面。#p#分页标题#e#

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。