物权法对地下停车场的有关规定

     在《物权法》出台之前，人们将改变地下停车场违法使用和违法出售现状的希望寄托在《物权法》的规定上。然而，《物权法》颁布后，其关一J二地卜停车场的规定，令人大失所望。《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
    该规定不仅没有要求开发商将规划作为公建配套设施的地下停车位交还给全体业主，相反，它完全不考虑规划批准情况，统一规定“规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”这就是说，只要规划用途是车位，不管是公建配套设施，还是开发商的自有物业，都可以通过出售、附赠或者出租等方式进行处分。
    由于该条款中“当事人”一词的含义没有任何限定，因此，只要将“当事人”解释为“产权人及其相对方”，该规定在任何时候都是正确的。问题在于，该规定应当有其针对性，如果将“当事人”解释为“产权人及其相对方”，该规定就失去了意义。而且，人们在解读该规定时，理所当然地将“当事人”理解为开发商和小业主，因为其他产权人与买受人之间的交易是不用特别规定的。如果该规定确如人们所理解的那样，是针对开发商和小业主之间的交易作出，那么，当规定中所说的那些车位是指根据规划批准可以作为开发商自有物业的车位时，该规定是多余的，因为开发商作为产权人当然有权通过出售、附赠或者出租等方式处分自己的物业。而当规定中所说的那些车位是指根据规划批准应当作为公建配套设施的车位，或临时规划为车位的人防设施时，该规定显然与《城市规划法》和《人民防空法)的规定相  冲突。
    而且，既然规划用于停放汽车的车位、车库的归属，应当由当事人白行约定，该条第一款规定的“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”就变成了一句空话。我们可以设想，当开发商将车位出售给小业主后，法律还能干涉该小业主对其自由物业的使用和处分吗?
    事实上，车位是否应当首先满足业主的需要，应当根据规划批准的情况而定，不应当在《物权法》中规定，这种规定无异于限制物权人对自己的物业的处分权，没有法律依据，也违背《物权法》立法保护物权的初衷。
    该条第三款明显是一个违法的规定。“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”明确地表达了鼓励人们违反规划使用小区公共道路和其他公共场地的意思。当小区的车位不能满足小区业主的需求时，应当由小区的业主委员会根据业主大会的决定向规划部门申请变更规划用途，获得批准之后，才可以将小区公共道路和其他公共场地改造为车位，而不能由业主任意地占用公共部位用于停车，否则，不仅违反《城市规划法》的规定，而且还违反《商品房预售合同》的约定。
    从以上分析，我们可以发现，《物权法)的颁布对解决地下停车场现有法律问题的影响是负面的。而且，它还会引导开发商在将来签订《商品房买卖合同》时，增加“地下停车场归开发商所有”的条款，使得开发商违法占有地下停车场的行为，通过约定的方式合法化。
    所幸的是，一些国土、房管部门(如广州市国土资源与房管局)逐步认识到其违法收取地下停车场公共部分的土地出让金，以及违法颁发地下停车场的《商品房预售许可证》的行为侵害了广大业主的利益。在《物权法》颁布后，面对尖锐的质疑，已经停止收取地下停车场的土地出让金，停止办理地下停车场的《商品房预售许可证》。地下停车场的纠纷将会成为历史。但这并不是《物权法》本身所起到的作用，而是，人们在《物权法》颁布后，因失望而正面质疑其规定的结果。


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