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北京房产律师介绍购买二手房时,如何判断房屋内部结构是否合理

来源:未知 时间:2012-09-01


    户型是住宅的基本要素之一,是否具备良好的采光、通风,对人体健康和环
境卫生起着重要的作用。看房过程中,尤其要看清不可取的户型,认清哪些户型属于“落伍”或“弱智”类户型。
    (1)二手房户型的特点
    20世纪80年代户型的特点是,因国民经济那时提倡分得下、住得开,厅的功能只是吃饭(6)。20世纪90年代户型变更的特点是,厅的功能增加了会客的功能(15)。   
    (2)挑选20世纪90年代以后的房子户型时应注意的问题
    应有良好的自然通风,即在相对外墙上开窗能形成穿堂风或在相邻外墙上开窗形成转角风,对单朝向的套型必须有通风措施。在看房时可以打开门窗,实际了解房屋的日照、采光、通风实况。
    房型挑选总原则:功能分区,清晰合理。宜动静、洁污分离,室内“交通”便利。起居室、餐厅、厨房是住宅中的动区,应靠近入户门设置;卧室是静区,位置应比较深入,以保证居住的私密性;卫生间设在动区与静区之间,以方便使用;卫生间属污区,厨房、餐厅属于洁区,应适当分离。忌室内交通线太多;忌起居室对着卫生间;忌卧室门朝客厅敞开。
    起居厅
    宜:①宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野,采光口和地面比例不应小于1:7。②厅中的门应尽可能减少,留出足够摆放家具的稳定空间;③厅宜是长方形,其宽度不应小于3. 3m,深宽比不宜大于2;④若入户为起居厅时,最好在入口处设一过渡空间,以增加户内的私密性和满足使用功能的需要。
    忌:起居厅的采光口小或采光口凹槽深,使起居厅较暗。
    卧室
    宜:①主卧室最好有好的朝向,宽度不宜小于3m,面积大于l2m2;②次卧室的面积宜大于10
忌:主卧室的宽度小于3m或面积过小。
餐厅
    宜:和起居厅空间宜相对独立,既有关系又有分隔,净宽度不宜小于2. 4m。
    忌:①正对卫生间;②远离厨房。
    厨房
    宜:与餐厅密切联系,净宽度不应小于1. 5m;灶台的预留位置便于安装抽油烟机。煎炒烹炸时产生的油烟对人体十分有害,因此厨房应有直接对外的采光、通风窗(包括开向天井的窗)。
    忌:宽度不够,影响操作。厨房布局无流程考虑,厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧,没有并联,这样把洗完的菜拿到案板上很不方便,把水淋得满地都是,碎菜还易掉到地板上。
    卫生间
    宜:卫生间净宽度不得小于1. 2m卫生间。应设有直接采光、通风窗,考虑到建筑平面设计的灵活性和可能性,对无通风窗的卫生间规定应设置出屋顶管道,并合理安排进风和排风管道。
    忌:①卫生间距主卧室远或卫生间居中,不利于浊气散发。厕所居于住宅中部,厨厕相连,不能对外开窗,致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病,污染了厨房卫生。②空间过于狭窄,影响洗浴功能。
    阳台
    宜:为了保证起居厅有良好的视野和采光,阳台栏杆高Im左右。
忌:实体栏板太高,影响采光及观景。#p#副标题#e#
 
    (3)住宅的开间、进深、层高和净高
    ①住宅的开间。住宅的开间就是住宅的宽度。在1987年颁布的《住宅建筑模数协调标准》中,对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混结构住宅建筑的开间常采用下列参数:2. Im、2.4m、2.7m、3.0m、3.3m、3.6m、3.9m、4.2m。
    ②住宅的进深。住宅的进深就是指住宅的实际长度。在1987年实施的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑的进深常用参数:3. 0m、3. 3m、3.6m、3.9m、4.2m、4.Sm、4.8m、5.Im、5.4m、5.7m、6.Om。为了保证住宅具有良好的自然采光和通风条件,进深不宜过长。
③住宅的层高。住宅的层高是指下层地面或楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度。在1987年发布的《住宅建筑模数协调标准》中,明确规定了砖混结构住宅建筑层高采用的参数为:2. 6m、2.7m、2.8m。
     ④住宅的净高。住宅的净高是指下层地面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。净高和层高的关系可以用公式来表示:净高=层高一楼板厚度(即层高和楼板厚度的差叫“净高”)。
    商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度),这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的开间、进深、层高越大,建筑工艺相应就越复杂,建造的难度就越大,同时所消耗的建材也会越多,导致建造的成本也就越高。当然居住的空间会有所增大,但要付出的房价就会更高。因此,您在购买商品住宅时,应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑,住宅的面积适宜即可

      
 
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