一手房的销售依据有哪些

（一）在建商品房的销售   
         开发商对外销售在建房屋必须持有 《商品房预售许可证》2007年8月修订的 《城市房地产管理法》
1998年7月国务院发布的《城市房地产开发经营管理条例》、2004年7月修订的《城市商品房预售管理办法》以及2001年4月建设部发布的《商品房销售管理办法》均规定，一手房的预售实行预售许可制度，未取得《商品房预售许可证》的开发商与买受人签订的一手房买卖合同无效。但是，在司法实践中，在起诉前开发商取得商品房预售许可证明的，认定合同有效。   
（二）已竣工验收商品房的销售
       《城市房地产管理法》及 《商品房销售管理办法》对已竣工验收商品房的销售(即现售)均有规定。前者规定:“转让房地产时房屋已经建成的，应当持有房屋所有权证书”;后者规定:“商品房现售，应当符合以下条件:
1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书;
2.取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件;
3.持有建设工程规划许可证和施工许可证;
4.已通过竣工验收;
5.拆迁安置已经落实;
6.供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期
;7.物业管理方案已经落实。
        可见，《商品房销售管理办法》对现售条件的规定比《城市房地产管理法》更为严格。由于《城市房地产管理法》是上位法，因此，现售的法定条件应当是该法规定的“开发商持有房屋所有权证书”，这个证书就是产权初始登记证，即大确权证。   
        然而在房地产实践中，一手房的现售依据并非仅仅是大确权证，还有预售许可证。因为房屋竣工以后，取得大确权证需要一定的时间。在取得大确权证之前，如果开发商的预售面积尚未销售完毕，预售许可证仍然有效，其依据预售许可证进行销售的行为符合有关商品房预售的法律规定，没有理由予以限制。如果一味强调现售必须持有房屋所有权证书，反倒会出现因房屋竣工引起的销售真空期，既无必要，也不合理。    
        《商品房销售管理办法》将商品房销售分为预售和现售，这种分类并无实质意义。在实践中，人们通常把大确权之前的阶段均称为预售阶段，按照商品房预售的管理办法进行管理。以广州为例，己竣工验收房屋如尚未办理大确权的，必须持《商品房预售许可证》进行交易;而办理大确权之后的交易，除持《商品房预售许可证)之外，还可以依据大确权证进行。具体来讲，就是(商品房预售许可证》仍然有效的，依据(商品房预售许可证)交易;(商品房预售许可证》失效的，则可以依据大确权证交易。   
         依据大确权进行一手房交易的情形有两种:一是大确权证上记载的可销售面积与《商品房预售许可证》记载的可销售面积不同，前者大于后者，多出部分的销售依据就只能是大确权证，而不是《商品房预售许可证》;二是《商品房预售许可证》已过有效期，其可销售面积已经在大确权证上记载，因此房管部门在大确权之后不再办理《商品房预售许可证》的续期，直接用大确权证取代《商品房预售许可证》作为一手房交易的证明文件。

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