一手房交易中小业主的权利

        在一手房交易中小业主的权利保护顺序一般在被拆迁人、抵押权人和承租人之后，因此，小业主在一手房交易过程中必须格外小心，避免购买回迁房、设定抵押权的房屋以及已出租房屋。
        首先，小业主在购房前应当到房管局拆迁合同登记部门，或在房管局官方网站上查询所购房屋是否回迁房、是否抵押房;其次，对一于已竣工房屋，小业主一定要到现场了解房屋是否已经出租。
        然而，即便小业主已经尽到足够的谨慎，也仍然不能完全避免风险。因为除了房屋抵押权之外，被拆迁人和承租人的权利均不是登记生效。   
        前面我们已经讨论过被拆迁人的权利优先问题，现在，我们再看看承租人的权利对小业主的影响。无论是《民通意见》还是《合同法》都明确规定租赁合同存续期间，房屋所有权的变动不影响承租人的租赁合同权利，即所谓“买卖不破租赁”。依据该原则，小业主购买一手房时，如果该房屋已经出租，那么，小业主就不能获得预期的使用权，甚至于得不到预期的产权。
        表面上看，小业主对这样的风险似乎是应当预见的。然而，我们不能忽视这样一个问题:由于交易速度的加快，租赁合同的签订时间可能提前到交楼之前，而且租赁合同并非登记生效，交付一与否也不影响合同的效力，因此，小业主无从核实开发商对房屋租赁情况的披露是否属实。
        我们还注意到，法释(2003 ) 7号《解释》第八条、第九条规定了几种开发商因违约导致小业主合同目的不能实现时必须承担的双倍赔偿责任的情形，其中并不包括隐瞒房屋已经出租的情况。可见，现行法律对小业主在一手房交易中的权利保护力度还是不够的。

 
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