北京房产律师点评房改房与经济适用房在二手买卖中的特点

         北京房产律师靳双权认为，与一般的二手商品房买卖相比，房改房和经济适用房的买卖有以下特点:
        1.须经房地产主管部门审批。
        办理了权属登记、取得合法产权证书的房改房和经济适用房，可以上市交易，但由于房改房和经济适用房具有社会保障性质，不是完全意义的商品房，因此不能像商品房一样自由买卖，必须经过有关部门的审核批准。   
          2.购买后使用满一定期限方可上市。
         根据1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》的规定，原则上房改房应在居住满5年后方可上市，但各地规定有所不同，如广州规定为2年，有些地区甚至没有居住期限的限制。
          3.购买人补交土地出让金。
          房改房和经济适用房是针对中低收人家庭提供的，其中房改房以成本价或标准价出售，成本不包含土地出让金;经济适用房的建设也享受了优惠政策，其中一项就是免交土地出让金，根据《城市房地产管理法》第三条关于国有土地有偿使用的规定，建设部于1999年出台了《已购公有住房和经济适用住房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》，规定房改房和经济适用房上市应由购买方补交土地出让金或相当于土地出让金的价款。
           4.房改房出售需交纳出售收益。
           经济适用房是开发商按照国家的政策规定出售给职工的商品房，开发商具有一定的利润空间，经济适用房出售后的收益无需向开发商或政府交纳。但房改房是以成本价或更低的标准价出售的，作为卖方的政府或国有单位没有任何的收益，因此，(已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法)规定，如果职工将已购的公房出售，如果存在净收益，应当向国家上交其中的   以上土地出让金、相当于土地出让金的价款以及所得收益缴纳和返还的具体办法，由各地财政部门会同土地行政管理部门和房产行政主管部门制定。

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