经济适用房交易需缴纳的税费

通常情况下，各省、市关于二手经济适用房交易所产生的税费大同小异，全国没有具体的统一标准。以北京市为例，现供大家参考。

(1)出售方
已购经济适用房业主出售房屋有两种情况：
第一种情况，对于出售已经住满5年的经济适用房，业主可以依据房屋所处区域的市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交总额的10%补交综合地价款。
 
另一种情况，对于出售尚未住满5年的经济适用房，业主只能以不高于购买时的单价出售，且必须出售给符合经济适用房购买条件的客户，对出售方来说，可持区县国土房管局出具《按不高于经济适用住房购买单价出售经济适用房证明》到北京市建委开发办办理经济适用房资格审核手续，还可再次购买其他地方的经济适用房。
 
(2)购买方
 
购买二手经济适用房缴费情况也有两种情况：
 
第一种情况，购买业主出售的5年之内的经济适用房。这又分为两种情况：如果政府对购房人审批的总价大于实际购买房屋的成交总价，则购买该经济适用房需缴纳的税费有：契税（按成交价的1.5%缴纳）和印花税（按成交价的0. 05%缴纳），购买后的房屋产权性质仍是经济适用房。比如，业主出售经济适用房原始价格28万元，而政府审核该购房人购房总价标准达到30万元，高于实际购房总价，则购买该套经济适用房需缴纳的税费为：①契税：28万元×1.5%=4200元；②印花税：28万元×0.05%=140元。如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价，则购买该经济适用房需缴纳的税费有：契税（按成交价的1.5%缴纳）、印花税（按成交价的0.05%缴纳）及差价部分的综合地价款10%。购买后的房屋产权性质仍是经济适用房。比如，业主出售经济适用房原始价格30万元，而政府审核该购房人购房总价标准达到28万元，低于实际购房总价，则购买该套经济适用房需缴纳的税费为：①契税：30万元×1.5% =4500元；②印花税：30万元×0. 05%=150元；③综合地价款：（30万元- 28万元）×10% =2000元。
 
另一种情况，购买业主出售的5年以上的经济适用房。这种情况，任何消费者都可以购买，而且业主可以按照市场价格出售，消费者购买该类房屋需缴纳的税费有：契税（按成交价的1．、5%缴纳）、印花税（按成交价的0. 05%缴纳）。购买后的房屋产权性质是商品房。比如，业主出售一套5年以上的经济适用房，原始价30万元，现在按目前房屋所在区域的市场价格50万元出售，则消费者购买此套房屋需缴纳的税费为：①契税：50万元×1.5%：7500元；②印花税：50万元×0.05%=250元。
 
另外，当事人在二手房交易的过程中应当注意：
 
(1) 2006年1月24日，北京市地税局出台了第55号通知（简称《二手房交税新规》），该通知规定，对于二手房交易涉及税收的计税价格，如果合同成交价格低于市建委发布的《北京市已购公房和经济适用房再上市买卖指导价格手册》中确定的指导价格且无正当理由的，均以指导价格作为核定的基数征收税款。
 
(2)谨防不法中介陷阱。有的中介公司声称，能为购买二手经济适用房的客户办理过户手续，采取抵押的办法，将房屋买卖变通为抵押借款，然后行使抵押权，实现房屋的过户，规避经济适用房5年内不得上市的规定。这种做法是不可行的，因为不能上市交易的房屋在法律上是限制流通物，其权利转移受到限制，不仅不能上市交易，也不能设定抵押权，即使该合同由公证机关进行公证，也不能对抗法律的限制性规定。#p#分页标题#e#

 靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。