建设用地使用权公开竞价出让的概念

建设用地使用权公开竞价出让包括招标出让、拍卖出  让和挂牌出让三种类型。公开竞价出让过程中缴纳的保证金，只要不符合担保法关于定金的规定，就算地方政府通过立法、制订规范性文件等方式来明确保证金的定金性质，也是一种无效行为。受让人只有按照《建设用地使用  权出让合同》约定付清全部建设用地使用权出让金，才可以拿到土地使用权证，未缴清就不能拿证，也不能按出让金缴纳的比例分割发证。根据土地管理相关法律，凡是土地出让，必须以宗地为单位，即按宗地拟定出让方案、组  织出让、签订出让合同、发放土地使用证。现行法律不允许在未缴清出让金前将整宗地再分割为若干宗地，分割发放土地使用证。同时需要注意的是，建设用地使用权的招  标出让、拍卖出让不适用招标投标法律、拍卖法的约束与调整。
 
依据《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，建设用地使用权公开出让包括招标出让、拍卖出让和挂牌出让三种类型。

三种出让类型的概念按该规章的第二条规定，分别定义如下：

招标出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为。
拍卖出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为。
挂牌出让国有建设用地使用权，是指市、县人民政府国土资源行政主管部门发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。

【律师提示】实际上建设用地使用权协议出让按目前的规定，其出让程序已相当公开化，但相对而言，协议出让仍然存在较多的非公开化出让行为，故只将招标、拍卖、挂牌三种出让统称为公开竞价出让，以区别于协议出让行为。
三种出让方式的优缺点简述如下：
土地招标出让过程中，地价、外界环境设计、配套设施建设等综合指标都是衡量投标方案优劣的重要因素。因此，招标出让既能最大程度上体现土地的利用价值，也能更好地发挥政府对土地资源的配置职能。不足是容易被人为因素操控，处理不当就会演化成暗箱操作。
土地拍卖出让能够实现土地价值最大化，土地的经济价值得以充分显现。土地拍卖出让的缺憾是过分追求土地的市场价值，政府无法控制市场成交价，无法发挥政府对资源的调控职能，对房地产投资过热尤其房价的上涨幅度起到一定程度的负面作用。
 土地挂牌出让综合体现了招标、拍卖和协议方式的优点，是招标和拍卖方式的重要补充形式，尤其适用于当前我国土地市场现状，具有招标、拍卖不具备的优势：比如说允许一人一次报价、多次报价，也可以由多人多次报价，具有很强的灵活性和操作性。同时挂牌方式对市场发育程度要求不高，特别适用于中西部土地市场发育不完善的地区。缺点是容易受挂牌设定的限制条件、信息公开程度等因素影响，往往会出现不公开、不公平、不规范竞争的情况，给土地市场秩序带来负面影响。#p#分页标题#e#

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。