土地使用权公开竞价出让制度概况

         
1990年5月月19日实施的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十三条规定，土地使用权出让可以采取下列方式：（一）协议；（二）招标；（三）拍卖。出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
1995年1月1日开始实施的《城市房地产管理法》第十二条规定，土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
  1999年1，月27日，国土资源部在《关于进一步推行招标拍卖出让国有土地使用权的通知》中要求各地“今后，商业、旅游、娱乐和豪华住宅等经营性用地，有条件的，都必须招标、拍卖出让国有土地使用权”。
2001年4月30日，国务院在《关于加强国有土地资产管理的通知》要求“各地要大力推行土地使用权招标、拍卖”，“商业性房地产开发用地和其他土地供应计划公布后同一地块有两个以上意向用地者的，都必须由市、县人民政府土地行政主管部门依法以招标、拍卖方式提供”。   
2002年5月9日，国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定，“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让；“同一宗地有两个以上意向用地者的，也应当采取招标、拍卖或者挂牌方式出让”。该规定自2002年7月1日起施行。
  2002年2月27日，国务院第四次廉政工作会议明确要求：今年，各地区、各部门都要实行经营性土地出让招标拍卖制度。  
2003年4月2日，监察部、国土资源部出台《关于开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作方案》要求：尚未建立经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度的地方，要督促政府和有关部门于6月底以前建立。
  2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发(2004) 28号）首次提出：“严格控制划拨用地范围，经营性基础设施用地要逐步实行有偿使用。除按现行规定必须实行招标、拍卖、挂牌出让的用地外，工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。”
2006年5月31日，国土资源部门制订了《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（试行），该规范自2006年8月1日实施，是《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的配套实施的技术性规范化文件。
 2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006] 31号）明确要求：“工业用她必须采用招标拍卖挂牌方式出让，其出让价格不得低于公布的最低价标准。”
2007年10月1日实施的《物权法》第一百三十六条规定，建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立；第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竟价的方式出让。《物权法》是我国首次以法律形式，全面肯定了经营性土地使用权的招标拍卖挂牌出让制度，同时扩大了土地使用权招标拍卖挂牌出让的范围。#p#分页标题#e#
2007年9月28日，国土资源部根据《物权法》，对《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》进行了修改，发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号），自2007年11月1日起施行。
  综上规定，一般以《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》规定的日期2002年7月1日作为全国范围内正式实施“招拍挂”国有土地使用权制度的起始时间．但是考虑到各地实际；2003年4月2日，监察部、国土资源部出台政策将该项制度的起始时间推迟至2003年7月1日。

【律师提示】国土资源部在《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（征求意见稿）中曾提出“勾地”国有土地使用权出让新制度。接国土资源部有关方面解释，所谓“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，由单位或个人对感兴趣的土地向政府表明意向并出价，在政府认可其出价后，再进行挂牌、招标、拍卖的交易方式。《征求意见稿》曾提出设想：单位和个人对具体宗地有使用意向的，可以提出勾地申请，并承诺愿意支付的土地价格。市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当及时以招标抬卖挂牌方式出让该宗地。提出勾地申请的单位和个人应当参加该宗地的招标拍卖挂牌出让活动，且报价不得低于其承诺的土地价格。

  业内人士分析认为，“勾地”新政策的出台很可能与2005年的北京、上海、杭州等地区多起土地挂牌或拍卖流拍有关。“勾地”的前提是单位或者个人承诺愿意支付的土地价格，且该价格得到政府主管部门的认可，而土地的最终获取还是要通过“招、拍、挂”来实现。只不过在无人应价的情况下,“勾地”成功者以“勾地价”将土地买入。显然《征求意见稿》中提出“勾地”概念，是保证即将出让的土地公开出让过程中不至于“流拍”。
实际上，目前国土资源部提出的“勾地”舶来于香港的土地批租制度。香港当初推行勾地政策主要功用是避免贱价卖地，防止出现不理想的卖地成绩令楼价下挫，如果开发商出的地价不如政府主管部门所想，政府主管部门有权阻止土地推出拍卖。有业内观察人士认为，“勾地”或流拍与否其实取决于供应量和供应价格，核心问题还是供应量，同时“勾地”的公平与公开是个问题，如果把握不好容易在协议阶段出现问题。

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。