集体所有的土地、农业用地如何转为建设用地

《物权法》第十二章建设用地使用权仅对国有土地的建设用地使用权作了具体的规定，对于集体所有的土地，仅在第一百五十一条规定集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。
而根据《土地管理法》第四十三条规定，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。
基于此，集体所有的土地（包括农业用地）除《土地管理法》前述规定的特殊情形外，若需转为建设用地，必须先由国家依法征收将土地性质变更为国有土地后，再变更土地用途。
根据《土地管理法》第四十五条，国家征收土地的审批权限如下：
（一）国家征收下列土地的，由国务院批准：1．基本农田；2．基本农田以外的耕地超过三十五公顷的；3．其他土地超过七十公顷的。
（二）征收前款规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。征收农用地的，应当依照前述四十四条的规定在办理农用地转用时，同时办理征地审批手续。
同时，集体所有的土地为农业用地的，则还需与国家所有的农业用地一样，办理农业用地转为建设用地的审批手续。根据《土地管理法》第四十四条，农用地转为建设用地的，应当依法报国务院或省、市县人民政府批准，办理农用地转用审批手续。 
基于此，集体性质的农业用地转为建设用地需履行国家征地和农用地转用两个程序，而若为国有性质的农业用地，则可由农业用地直接转为建设用地。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。