建设用地土地使用权出让年限及续期

根据《城市房地产管理法》第十四条规定，土地使用权出让最高年限由国务院规定。根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条，土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。
在实践中，建设用地使用权出让合同约定的土地使有权年限一般均为各用途土地使用权的最高年限，同时，根据目前最新的国土资源部和国家工商管理总局发布的《国有建设用地使用权出让合同》(GF - 2008- 2601)，国有建设用地使用权的出让年限自约定的交付土地之日起算，原划拨（承租）国有建设用地使用权补办出让手续的，出让年期自合同签订之日起算。
根据《土地管理法》第五十八条规定，有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准，可以提前收回国有土地使用权的情况包括：（一）为公共利益需要使用土地的；（二）为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的。而依照此两项规定收回国有土地使用权的，对土地使用权人应当给予适当补偿。
根据《城市房地产管理法》第二十条规定，国家在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
根据《物权法》第一四十八条规定，国家因公共利益需要提前收回建设用地使用权的时候，除退还相应的土地出让金外，还应当对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。
在实践中，政府提前收回土地时，除采取现金补偿的方式外，还采取用其他土地使用权置换的方式，即政府与使用权人协商，用另一块土地的使用权与被收回的土地使用权进行置换，但置换土地时，应当重新签订土地使用权出让合同，收回土地使用权的补偿费可从置换的土地需缴纳的土地出让金中予以扣减。 
根据《城市房地产管理法》第二十二条规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依据规定支付土地使用权出让金。而《物权法》一百四十九条规定了住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。
基于此，在《物权法》颁布后，住宅建设用地使用权出让年限届满无需申请而自动续期，非住宅建设用地使用权应当依照法律规定的程序向原土地使用权出让方申请续期，并重新签订土地使用权出让合同。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。#p#分页标题#e#