集体建设用地流转的特点

集体建设用地使用权流转，一般是指乡（镇）村各级农民集体经济组织依据土地所有权和使用权相分离的原则，将农村集体建设用地使用权，或者乡镇企业及农民个人将自己依法获取的农村集体建设用地使用权，通过转让、出租、联营、作价入股等方式，有偿转让给单位和个人使用的行为，其实质是使用权主体的变动。
 
近年来，随着社会经济的发展，特别是市场经济的发展和城市化进程的加快，私下的集体建设用地流转活动已经相当普遍，并且愈演愈烈。无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，集体建设用地使用权流转都已大量存在，特别是城乡结合部是流转的主要区域。可以说，农村集体建设用地使用权流转的大量存在已经成为一个不争的客观事实。目前，广东、浙江、上海、山东、河北、湖北等地都已出现集体建设用地使用权交易的隐形市场，自发流转农村集体建设用地使用权现象已成为一个突出问题。同时，集体建设用地使用权流转的主体、形式多种多样。在流转主体上，转让方既有乡（镇）、村、组集体经济组织，也有乡镇政府和村民委员会，还有乡（镇）、村企业和个人等；受让方既有本集体经济组织内部成员，也有本集体经济组织以外的单位和个人。在流转形式上，集体建设用地使用权流转涵盖了出让、转让、出租、联营、作价入股等多种形式。
 
根据国土资源部土地利用管理司对浙江、上海、江苏、河南、广东五省市开展的集体建设用地流转的形势和对策调研情况，目前集体建设用地流转呈现以下特点 ：
 
（一）集体建设用地大量入市，并已成为社会经济活动的重要组成部分
 
 近年来，随着农村社会经济发展特别是乡镇企业结构的调整，集体建设用地大量发生流转。通过调研的情况表明，无论是经济发达地区还是经济欠发达地区，集体建设用地流转的大量存在已成为一个不争的客观事实。如浙江、上海、江苏、广东等地，乡镇企业在合并、兼并、股份制改造改组和联营过程中，集体建设用地流转大量发生。浙江省湖州市南询区共有乡镇企业171个，涉及宗地186宗，面积共233. 45公顷，其中由于出租、兼并、转让、人股、司法处置等致使集体土地使用权流转的乡镇企业就有122个，占到总数的71%，发生土地使用权流转的面积167. 93公顷，占土地总面积的72%。河南郑州等地城乡结合部大型家电市场、建材市场、集贸市场等使用的土地全部是集体建设用地。集体建设用地流转不仅普遍，还在各地的社会经济活动中占有相当重要的地位，长江和珠江三角洲地区尤为明显。如深圳宝安区，截止2000年6月底，已建成的工业用地中有85.5%是集体建设用地。东莞市石揭镇的10平方公里建成区中，集体建设用地占2/3。苏州已有一半以上的集体建设用地进入市场流转，涉及土地面积超过10万亩。#p#分页标题#e#
 
（二）流转主体多元化，土地经济关系错综复杂
 
与经济发展中投资主体多元化相适应，参与集体建设用地流转的主体也呈现出多元化发展趋势。转让、出租方既有乡（镇）、村、组集体经济组织等土地所有者，也有乡镇政府和村民委员会等政府和村民自治组织，还有乡（镇）、村企业和个人等土地使用者。受让方既有本集体经济组织内部成员，也有其他集体经济组织及其他社会成员（国有企业、民营企业、个体工商户）。据河北省的调查，在廊坊市，农户之间、农户与集体经济组织外的单位和个人之间，因房屋买卖引发的集体建设用地流转占总农户的30-/0；由村集体经济组织以土地人股联营办企业引发的集体建设用地的流转就有906. 97亩；全市28家乡镇企业因破产兼并引发的集体建设用地流转面积近1300亩。
 
（三）流转地类多样化，但生产经营性用地居多
 
 参与集体建设用地流转的用地类型包括农民住宅用地、工业生产用地，商业用地及房地产开发用地等多种类型，但主要是生产经营用地。东部沿海地区．如江苏、浙江等省主要以乡镇企业的生产用地为主。在中部地区，如河南等地的城乡结合部，主要以兴建市场出租摊位的方式出租土地为主。
 
（四）与经济发展和市场化水平呈正相关，并呈现阶段性和空间分布特征
 
 集体建设用地流转直接受到社会经济发展的影响，因而流转的活跃程度、规模、形式等与经济发达程度呈正相关。从总体上看集体建设用地流转可分为三个明显的发展阶段。在经济欠发达地区，集体建设用地流转处于初始阶段，流转活动多是零散的、自发的，流转规模小，流转形式少，主要是农民出租住宅和集贸市场出租摊位等；而在经济发展程度中等地区，集体建设用地流转处于第二阶段，除了出租房屋外，多通过乡镇企业改造改组，盘活、利用厂房、生产场地带动土地流转；在经济发达和市场化水平比较高地区，集体建设用地流转处于第三阶段，流转已演变为乡村集体经济组织将土地作为资产有组织地开展大规模、多形式的经营。主要是将集体建设用地直接转让和出租为主，甚至通过“转权让利”、“自征自用”等方式直接转为国有土地后全面开展有偿使用。
 （五）集体建设用地流转的区位特征朗显，流转量大且活跃的主要在城乡结合部，其次是城市郊区、县城和中心集镇，而农村地区相对较少
 
 在受城市社会经济辐射强度大、市场化水平比较高的城乡结合部，社会对集体建设用地流转的需求非常迫切，集体建设用地流转不仅非常活跃，而且已具相当规模；在城镇化水平不高的远郊区，集体建设用地流转活跃程度较低，形式单一，流转的数量也少；而在一些远离城镇中心的农村，尽是已关闭的乡镇企业，土地闲在那里，也很难流转出去。#p#分页标题#e#