集体建设用地使用权流转的方式

集体建设用地使用权的流转主要是指形式多样，基本涵盖了出租、转让、作价人股、联营等多种形式。具体形式主要包括有：
 
（一）农村集体经济组织直接出租土地使用权
农村集体经济组织直接出租土地使用权的情形主要是村委会或村民小组等农村集体经济组织以兴办乡镇企业的方式办理用地手续，实际却是一些农贸市场或农产品交易市场，因此待市场建设完成后，集体以出租摊位的名义连同土地一起出租。也有的集体将土地直接出租给开发商进行市场建设，由开发商再行出租。如在土地利用管理司对河南省集体土地流转情况的调查中，发现安阳市汤阴县西关镇商业中心，洛阳市关林商贸城、郑州市管城区商品批发市场、新乡市豫北家具大世界和钢材交易中心当中，只有洛阳关林镇市场的一部分是采取后一种方式进行土地出租。这些市场占用土地面积通常较大，面积小的如豫北家具大世界也有30亩左右，大的如关林贸易城占地面积达500亩；郑州市管城区大型商品批发市场占地近600亩。采用这种方式流转的面积，占集体建设用地流转总量的70%以上。

（二）以转让、出租房产的形式，连带转让、出租集体土地使用权
 通过转让或出租房产的形式转让集体土地使用权的，主要包括两种途径，一是农民通过转让或出租宅基地上房屋的形式转让土地使用权的。该情形在集体建设用地使用权流转中所占比例最高，其主要表现形式是，农户将自己建造的住宅的一部分出租给外来务工和经商人员，用于居住或作为经商的场所。如根据土地利用管理司对河南省集体建设用地流转进行调研情况，洛阳市城乡结合部的工农、洛北、缠河三个乡共辖36个行政村、224个村民组，总人口96400，土地总面积1200公顷，人均不足0.2亩。各村民小组都分布在城市或边缘地带，俗称都市中的村庄。村民已无地可耕，主要经济来源就是靠自办商店、宾馆、饭店或出租私房为生；安阳市铁西区共6个行政村，基本都在城市建成区内，人均耕地不足0.1亩，靠出租房屋为生。据地方土地行政主管部门统计，以出租房屋方式流转的集体建设用地面积占流转总面积的10%左右。二是通过转让或出租乡镇企业的厂房而连带转让或出租集体土地使用权的。在集体建设用地使用权流转中，乡镇企业用地的流转所占比重最大。由于法律上明确规定，对于集体建设用地使用权尤其是乡镇企业建设用地使用权只有在特殊情形之下，如破产或兼并，因此，更多的乡镇企业选择便捷的方式即通过转让或出租乡镇企业的厂房来规避法律的规定，从而实现集体建设用地使用权的流转。#p#分页标题#e#

（三）集体建设用地使用权租赁
 集体建设用地使用权租赁主要表现在集体土地所有者将土地使用权租与本集体乡镇企业使用或乡镇企业将土地使用权租与外企业使用两种情形 。对于乡（镇）、村所办的企业，其土地一般均采用租赁的方式，尽管各地在租赁形式上不明确。目前，企业一般采用承包经营（已进行股份制改制等企业除外），承包经营者向乡镇村交纳规定的经营利润和集体提留。在集体提留中，其大部分实质上是企业使用土地的费用，即地租。如湖北省黄陂县嗫口镇、安徽获港镇等大都采用该形式。但是由于地租量没有明确，企业承包者大都采取拼设备和少缴或不缴利润的做法，从而导致集体土地收益不佳。因此目前许多地区，如上海市、淄博周村区、大连甘井子区等对这一类型乡镇企业进行改造，其核心是明晰产权。乡（镇）村以土地入股，或直接出租土地，从而获得土地产权收益。浙江富阳市工商局在新登镇秉贤村利用原来7亩地的打谷场办了一个综合市场，土地租金4.5万元（1994年），每年增加租金0.5万元。
 
另一种情况是企业出租自己使用的集体土地。如淄博万村区在对乡镇企业改造时，允许效益不佳的乡镇企业把空闲的土地以租赁方式租给外方使用，企业收取地租，作为创经营收益。这一方面为亏损企业增加了收益，另一方面有效利用了企业的闲置土地，避免了新增非农建设用地。
（四）在乡镇企业合并、兼并及股份制改造改组中乡（镇）、村以集体土地使用权作价入股、或联营兴办各种企业
 该情形主要体现在两个方面 ：一是乡镇企业股份制改造和企业化过程中的集体非农建设用地使用权作价人股；二是集体在与本集体外的国有企业、集体企业联营过程中，以土地使用权作价入股。(1)乡镇企业股份制改造与企业兼并。近年来，一些乡镇企业因规模小，布局分散、技术落后而陷入困境。许多地区为使乡镇企业重现生机而走上股份制改造和实行企业兼并，组建乡镇企业集团的道路。如安徽省涡阳县自1992年起开始对乡镇企业实行股份制改造，在企业中设乡村股、企业股、社团法人股和个人股。乡村股就是集体以土地使用权作价入股，由乡村范围内农民集体共同享有。上海市郊区乡镇，企业股份制已成为乡镇企业改造的主要形式，目前已改制为股份合作制企业的有2744家，占改制企业总数的34.5％，集体股主要是土地使用权作价，占总股本的44%。淄博市周村区和大连市甘井子区也是乡镇企业股份制改造和企业兼并实验区，他们对企业改制中的集体土地使用权均采用了作价入股的方式。这些地区，乡镇企业因产权明晰，投资增大而再次成为当地经济发展的支柱。(2)企业联营。在与本集体外的企业实行联营时，为了能比较长期地保证自己拥有土地收益，大多数集体采用土地入股的形式，成立股份合作制企业。湖北省黄陂县滠口镇，自1992年来成立这种股份合作制企业13家。如刘店村与国营二八八厂和美国雷令公司合资兴办的武汉盘龙精密机械公司，刘店村以土地、厂房和部分资金人股，占总股份的55%，其中土地作价每亩10万元。浙江省富阳市新登镇共和村与富阳石油公司合办加油站，石油公司投资15万元，共和村出资4.3万元并提供3亩土地，成立股份公司，共和村占300-/0的股，这其中就有土地股。#p#分页标题#e#
 
（五）以集体土地使用权作为合作方式兴建国家基础设施，使得集体土地使用权移转
 该情形最早出现于上海的高速公路等基础设施项目建设中，上海市在探索高速公路等基础设施项目使用集体土地时，保留集体土地所有权，采用土地使用权合作的方式进行流转的先例。如上海市规定，对于高速公路网建设中需要使用集体土地的，可采用土地使用权合作方式。由被用地的集体经济组织以土地使用权参与项目合作，被用地农民身份不变。参照当地从事农业生产平均收入水平，由项目公司每年支付土地合作费用作为回报。政府成立高速公路投资项目公司，所涉及的集体经济组织以土地使用权为条件与项目公司合作，高速公路建设用地不办理征地手续，仍为集体经济组织所有，项目公司向集体经济组织按年支付土地合作费用，初步定为3000元／亩·年；涉及到农户承包地减少或失去的，由本集体经济组织内部调整，保证失地农户有地可种。集体经济组织取得的土地回报由村民集体决定分配使用，并公开帐务，接受监督。

 （六）以“自征自用的方式”方式使集体土地使用权发生流转
所谓“自征自用”就是一些乡村为了取得合法的集体土地流转权，他们主动放弃集体土地所有权，经过地方政府同意，由土地行政部门将集体土地转为国有土地，集体凭借对土地实际占用取得国有土地使用权，进而以合法的形式流转土地。如根据土地利用管理司对河南洛阳的调查发现，洛阳市郊区的兴隆镇村将旧村内土地转为国有，然后进行旧村改建，将低矮的住房改建成多层楼房，从而节余出相当数量的宅基地，这些土地被用来进行房地产开发，从而实现了集体建设用地的合法流转，集体从中得到收益并提高了土地利用率。另外，郑州市郊区宋砦村，1995年按城市规划要求对该村进行重新规划，主动将集体土地按“自征自用”转为国有，然后拆除原来低容积率住房，改建成7层楼房住宅，既改善了村民居住条件又节约了大量土地，节余土地中有800亩用于兴建市政公共设施，利用其中的60多亩进行招商，兴建了高档宾馆和体育休闲设施。在市政道路两侧还按每户20 -30平方米的标准兴建了商业铺面房出租经营，仅此一项房屋连带的土地出租，村里每年每亩收入可达12000元。
 
（七）是由于企业倒闭或债权债务等原因，通过司法裁定使集体建设用地使用权发生转移等
  在乡镇企业的热潮中，许多集体也参与了乡镇企业的经营与管理，由于在技术和市场经营上处于劣势，在越来越激烈的竞争中，逐渐败下阵来，导致后来大批企业倒闭、破产或被兼并。#p#分页标题#e#
在这种情况下，有的企业被判以土地抵债，导致土地流转，此种情形在有的地方被称为“司法转移”。如郑州市邙山毛庄乡东赵村以租赁方式将本村土地1. 333公顷租给村民宋国安用于建设脱水菜工厂，由于经济效益不佳引发债务纠纷，经法院判决，将地面建筑物连同土地承租权以12万元价格转让给临村的村民，改作油漆生产厂。
 
该情形的转移中包括由于实现了集体建设用地上房产抵押权的实现时，而导致的集体建设用地使用权的转移。根据《物权法》第183条的规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。一些乡镇企业为筹措资金，用其所有的厂房作为抵押，向债权人作出的履行债务的担保，由于厂房占用范围内的建设用地使用权一并抵押了，因此在实现抵押权时该集体建设用地使用权即同时发生了转移。