集体建设用地使用权流转的必要性探讨

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      农村集体建设用地的在法律规定之外的自发流转虽然在客观上对农村社区经济发展、集体财富积累、社区管理服务及稳定农民收入等起到了一些保障作用，但是，这种流转毕竟是在政策法律上未得到明确的认同，在杂乱无序或隐蔽状态下进行，缺乏合理的规划，从而难免地引发诸多问题，容易滋生不少土地纠纷及矛盾冲突，影响农村社会稳定与城镇化的健康发展。主要表现在 ：
第一，集体非农建设用地在现实中的自发的没有秩序的流转，导致政府调控土地市场的能力被削弱，难以有效控制建设用地供应总量，冲击了土地利用总体规划和城市规划的有效控制，造成土地利用混乱，土地市场秩序遭到严重干扰。
第二，违法用地屡禁不止，隐形市场大量存在，连带着耕地保护也受到冲击。受流转利益的驱动，集体经济组织和农民耕地保护的意识淡薄，不愿意承担耕地保护的义务。甚至出现在耕地上自建房屋，随意流转的现象。 
第三，集体建设用地流转的权利缺乏可靠保障，交易不安全。由于集体土地依法不允许出租，对非农建设用地流转的条件、用途、权益等缺乏明确规定，难以依法进行土地登记；加之流转主体（主要是集体组织）法律地位不明确，没有明确流转程序，对建设投资者也不利，交易安全得不到保障；不安全多表现在一旦流转一方不能履行合同，相对方并没有依据一个无效的合同要求对方继续履行。或者在得到的土地上建设厂房，在国家征收土地时，会因为是非法建筑而不能得到补偿。而且在土地流转大量存在的情况下，国家一旦调处失当，还可能酿成重大社会案件。
第四，集体建设用地流转收益分配关系混乱。由于缺乏依法监管与市场机制，土地市场价值和资产资源属性在流转中不能得到充分体现，国家土地税费流失严重，加上农村土地产权关系混乱、集体经济组织结构不完善，使得本属于农民集体及农民的土地流转收益亦难以得到法律的切实保障。
总之，土地使用权的商品化为农村集体建设用地流转提供了的理论依据，国家和地区的发展促使对非农建设用地的需求增长，农村集体建设用地自发流转处于法律上的不受保护的地位又伴随着已经出现和将要出现的种种问题，对获得相关法律支持提出了迫切的要求。因而，法律将农村集体非农建设用地流转纳入调整范畴并合理规范已经势在必行。第四章集体建设用地使用权的消灭对集体建设用地使用权，法律法规虽没有明确规定具体的使用期限，但在实践中，由于我国特殊的土地所有制形式以及特殊的用地管理制度，集体建设用地使用权的消灭情形主要有以下几种：农民集体提前收回、国家征收、集体建设用地灭失、使用期限届满等情形。因集体需要提前收回或国家征收导致的灭失的，一般会对原集体建设用地使用权人进行适当的补偿。
  
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