商品房销售时应当具备哪些证件

      随着购房者法律意识及自我保护能力的不断增强，大多数购房者在购买商品房之前，都做好了各种准备，甚至进行了这方面的学习，咨询了有关的专家、律师。所以，开发商采取不规范手段进行商品房销售的行为已经不能在日益规范的房地产市场中立足。规范的房地产开发商只有遵守相关法律法规，坚持诚实守信，才能不断发展。开发商进行商品房销售，首先应当具备一定的条件。将购房者关心的证照主动摆放在销售场地，这既符合法律规定，又能树立良好的销售形象，首先得到购房者的信任。那么，购房者有可能审查开发商的哪些证照，即通常所说的“五证”、“二书”包括哪些呢？

     简单地说，“五证”就是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》（建设工程开工证）、《商品房销售（预售）许可证》。“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。
“五证”分别是：
(1)土地局颁发的《国有土地使用证》。正式的《国有土地使用证》应当盖有人民政府公章、房屋土地行政主管部门公章、有偿土地使用证专用章。
购房者会审查《国有土地使用证》上土地使用者与开放商名称是否一致，是否有土地使用权抵押登记记录，该土地使用权的年限等等。
(2)城市规划管理局颁发的《建设用地规划许可证》。这是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证，是建设单位用地的法律凭证。没有此证的用地单位属非法用地，开发商的售房行为也属非法，不能领取房地产权属证件。其目的是确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照城市规划使用土地的合法权益。按照法律有关规定，开发商即使取得建设用地的批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其建设用地的批准文件也是无效的。此外，《建设用地规划许可证》还是说明该土地的规划用途是商业用地、工业用地还是住宅用地等的证书。
而购房者一般会关注《建设用地规划许可证》的记载与开发商实际的土地用途、位置和界限是否一致。
(3)城市规划管理局颁发的《建设工程规划许可证》。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证，是建设单位设工程的法律凭证，是建设活动中接受监督检查时的法定依据。取得该证后才能申请开工手续，没有该证的建设单位，其工程建筑是违章建筑，不能领取房地产权属证件。开发商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施；对有关责任人员，可由所在单位或者上级主管机关给予行政处分。
购房者一般会注意该开发项目经批准的规划范围、规模等。
(4)建设委员会颁发的《建设工程开工许可证》或者《建设工程竣工备案表》。《建筑工程开工许可证》是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。没有开工证的建设项目均属违章建筑，不受法律保护。当各种施工条件完备时，建设单位应当按照计划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建设行政主管部门办理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证的不得擅自开工。
开发商如果销售的是期房，则购房者会要求审查《建设工程开工许可证》；如果是现房，则要看建设委员会发放的《建设工程竣工备案表》。
(5)房屋土地管理局颁发的《商品房预售许可证》或者《商品销售许可证》。《商品房销售（预售）许可证》是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。开发商在销售商品房时，如该房屋已建成，还应持有房屋所有权证书。
这是购房者在购房时最为关注的证照，一般会审查该许可证的有限期限，所购房屋是否在预售、销售范围内。在商品房现售中，购房者还可能查验开发商的《工程验收证》以调查房屋的建筑质量。
“二书”可以作为商品房买卖合同的补充约定，并且是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的对商品住宅承担质量责任的法律文件和保证文件。分别是：(1)《住宅质量保证书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的住房质量保证文件。
(2)《住宅使用说明书》。《住宅使用说明书》是房地产开发企业在商品房交付使用时，向购房人提供的有关住房使用的说明。