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开发商如何销售已设置抵押的商品房?

来源:未知 时间:2012-10-23

 
         开发商在开发建设项目过程中,需要大规模融资。抵押其所拥有的土地使用权或者新建房产自然是一个融资的最好方法。根据《担保法》第33条规定,抵押是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有,将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时,债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。《城市房地产抵押管理办法》第3条规定,房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。其中,本办法所称抵押人,是指将依法取得的房地产提供给抵押权人,作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人,是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。

(一)开发商销售已设置抵押的商品房时应做到两个应当:
第一,根据《城市房地产抵押管理办法》规定,经抵押权人同意,抵押房地产可以转让或者出租。可见,开发商应当征得抵押权人的同意后,才能进行商品房的销售。
第二,销售已设置抵押的房产,开发商应当向购房者据实说明商品房设置抵押的情况,并说明什么时间解除抵押和解除抵押的条件。同时,应当把所售商品房的抵押状况及解除抵押的条件在商品房买卖合同中载明。

(二)打消购房者的疑虑,依靠开发商细心的解释与良好的信誉
在开发商进行商品房销售时经常担心如果据实向购房者说明设置抵押的情况会令购房者产生疑虑,影响商品房的销售。其实,只要开发商据实相告,诚实守信,不但不会令购房者疑云重重,反而会令其对开发商更加信任,放心地购置房产,增强开发商的信誉度。开发商可以在合同中约定保证条款或者出具保证函,承诺在解除抵押条件具备和期限到达时,积极主动地办理解除抵押手续。并且,如果出现抵押权人实现抵押权时,开发商应该积极主动承担一切法律责任和赔偿责任。

(三)不履行上述义务可能承担的相关责任
在实际商品房销售过程中,确实有一些虽然新建商品房设置了抵押,但开发商为了商品房的顺利销售,不把设置抵押的事实告诉购房者。同时,也未经抵押权人的同意,而是私下销售已设置抵押的商品房。对于抵押权人而言,开发商未经抵押权人同意,擅自出售已抵押的房产,侵犯了抵押权人的合法权益。对于购房者来说,开发商不讲明商品房已设置抵押的情况就出售给购房者,欺骗了购房者,也是一种侵权行为,必然引发购房者要求退房,赔偿经济损失的诉讼。#p#分页标题#e#
根据《担保法》第49条的规定,抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。《城市房地产抵押管理办法》第49条也规定,抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处分抵押房地产的,其行为无效;造成第三人损失的,由抵押人予以赔偿。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第9条规定,出卖人订立商品房买卖合同时,故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。这也就是说,该司法解释对出卖人故意隐瞒所售房屋已抵押的事实,致使买受人无法取得房屋的,明确规定了惩罚性赔偿责任。

另外,这里的商品房抵押指的是商品房销售之前的抵押,已经销售出去的商品房开发商不能再设定抵押。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第8条的规定,商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

(四)出售设置抵押的商品房后开发商应当履行的义务
第一,开发商应当将出售抵押商品房的收益优先偿还抵押权人。根据《城市房地产抵押管理办法》的规定,抵押房地产转让或者出租所得价款,应当向抵押权人提前清偿所担保的债权。超过债权数额的部分,归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。
第二,开发商在解除抵押的条件和时间具备时,应立即办理解除抵押手续。因为抵押一天不解除,对于购房者来说都是风险。根据《城市房地产抵押管理办法》规定,抵押合同发生变更或者抵押关系终止时,抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内,到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。

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