开发商对商品房的质量保修期有多久

 
      根据《商品房销售管理办法》的规定，房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。

(1)商品住宅的质量保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期；存续期少于《商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限，即正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期：屋面防水3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。对于以上保修期限，开发商可以延长。

       这里的存续期是指根据《建设工程质量管理条例》建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书约定保修期减去商品房竣工至交付之间的时间‘。这一规定是指，如果存续期少于《商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，以《规定》中确定的最低保修期限为准。比如，《建设工程质量管理条例》规定屋面渗漏的保修期是5年，自竣工之日算起；而《商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的保修期为3年，自交付之日计算；那么一处商品住宅竣工1年后出售并交付使用，则房地产开发企业对该处商品住宅的质量保修期不得低于4年；但是，如果该处商品住宅竣工3年后出售并交付使用，则房地产开发企业应当根据《商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，向购房者承诺的质量保修期不能低于3年，而不能是不低于2年。

(2)购买整栋商品房的，其地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修。

(3)非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

(4)在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。 但无论如何，商品房质量保修期从开发商将竣工验收的住宅交付使用之日起计算。开发商不能简单地认为，销售竣工一段时间以后的商品房，尤其部分保修项目已经过了建设工程承包单位向建设单位出具的质量保证书中约定的保修期时，开发商就不再承担保修责任。