开发商在《认购书》签订后毁约的案件处理

【基本案情】  
        有关《认购书》效力的案例最为经典的莫过于某开发商诉小业主“退定”一案。该楼盘的部分业主签仃《认购书》时开发商尚未取得(商品房预售许可证)，之后由于开发商违规建房等原因，被政府停止办理售楼手续，(商品房预售许可证)一直未能颁发。在长达一年的等待之后，该楼盘终于有望正式悄售，然而此时房价大涨。开发商主动发函给小业主要求退仃，其理由是未取得(商品房预售许可证》时签仃的《认购书》无效。   
【处理结果】
       案件影响极大，但双方很快以案外调解方式结案，开发商撤诉，小业主以高于原《认购书》的价格与开发商重新签仃认购合同。   
       小区业主之所以愿意与开发商和解，是因为时是否能够依据原《认购书》得到房屋没有信心。根据法释【2003】7号《解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人仃立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。该案中，主张合同无效的是开发商，起诉时间和取得《商品房预售许可证》的时间也均由开发商控制。因此，开发商完全可以通过推迟取得《商品房预售许可证》的时间的办法来促成司法解释中认定售房合同无效的条件成就。换而言之，上述司法解释规定的法院认定合同有效和无效的条件在某种情况下完全由开发商一方拉制。
       尽管从理论上讲，小业主可以援引《合同法》第四十五条第二救“当事人为自己的利益不正当地胆止条件成就的，视为条件已成鱿;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定进行杭辫，但是事实上小业主很难取得“开发商故意推迟取得《商品房预售许可证)的时间”的证据。除此之外，《合同法》第四十五条第二欲是针对当事人约定生效条件的情形做出的规定，而司法解释中规定的认定合同生效的条件并非约定条件。因此，该案直接引用《合同法》第四十五条第二款也存在争议。   
【律师点评】
       从这个案例，我们可以看出司法解释出于实用的考虑，背离法律原则作出的规定会使法院陷入慈尬的境地。法院分明看到了开发商的恶意，却无法找到法律甚至于法理依据做出保护无辜者利益的判决。   
       在实践中，还有一些法院认为，《认购书》不是购房合同，即便《认购书》有效，开发商签仃《认购书》后，拒绝按约定签仃(商品房买卖合同》，业主只能要求退还定金，不能要求展行合同，其理由是不能强迫当事人缔约。这种观点很难让人信服。首先，《认购书》是以购房为目的签订的合同，当然属于购房合同，否则，法律不会规定开发商必须取得《商品房预售许可证》后，才可以签订购房合同;其次，任何合同的守约方都有权要求违约方继续展行合同，这是《合同法》第一百零七条规定的守约方的基本权利，既然《认购书》中约定了签约双方必须在签约后的某个时间签仃《商品房买卖合同》，购房人当然有权要求开发商履行自己的承诺，这不是强迫缔约，而是督促展约;再次，如果法院的这种观点能够成立，那么定金的担保作用就无法解释。    购房人签仃《认购书)后应及时催促开发商签仃(商品房买卖合同)，并到房管局办理备案登记手续，如果发现开发商未取得(商品房预售许可证》，应及时索回定金，终止交易，以进免不必要的刘纷和损失。


 安居律师团队介绍
“安居律师”是中国房地产法律服务业最优秀的律师品牌之一。“安居律师”由数十名房地产专业的资深律师组成，律师成员都经过房地产法律实务的专业培训，并进入房地产公司基层进行实践，深入了解房地产业的操作规程，准确把握房地产交易中的法律风险点，现已累计办理房地产案件数千起，积累了丰富的诉讼经验。“安居律师”是中国房地产法律专业最具优势的领军律师团队。
“安居律师”担任多家大型房地产公司的法律顾问工作。在深入研究现行房地产法律、法规及政策导向的基础上，“安居律师”建立了房地产法律库及案例大全，涵盖了建国以来房地产全部法律法规及典型案例，并制定了一整套行之有效的办案方法及规程，旨在建立中国最专业的房地产律师团队。多年以来，“安居律师”在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的观点；在微观上，对无权代理买卖、违约责任、定金责任、央产房、小产权房交易、夫妻共有房产、房产继承等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点，并在不断的被法律同行业人员所接受。安居律师研究的领域还辐射到与房地产相关的离婚、析产、拆迁、抵押、建设工程、物业管理、企业运营、中介、银行等领域，甚至于房地产有关的刑事案件及其他行政、经济案件。
“安居律师”正凭借丰富的工作经验，精深的律师技巧，卓越的见地，极富创造力的思维，在房地产领域取得了更高的成就，在房地产法律服务市场竞争的浪潮中独占鳌头。“安居律师”将禀承安居团队的管理前提下，充分发挥专业优势，拟将建设成为中国房地产法律服务的风向标。
网站关键词：
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介 中介费 居间费
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师