购房人如何与开发商确认交房时间

案情简介
        2005年10月22日，原告吴小惠与被告北京宏大地产公司签订了《北京市商品房买卖合同》，该合同约定:
(1)被告北京宏大地产公司将北京市朝阳区增光小区开发的“山水国际公寓”18号楼A2003室房屋出售给原告，房屋出售总价款为20万元;原告应于合同签订之日起3日内向被告交付定金2万元，若原告在上述约定的时间内未能支付定金，被告有权终止合同，没收原告交付的定金，并有权将原告预定的房屋另行出售给第三人;
(2)被告北京宏大地产公司应于2005年火竺日前腾空房屋并通知原告验收房屋，原告应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，被告应将房屋交付给原告居住使用。如被告北京宏大地产公司未按a醚丝}}}}}途}}期1日应支付已收房款5%的违约金;
(3)原告应于2005年10月22日向被告北京宏大地产公司支付全部房款10%即2万元，11月6日前支付4万元，在北京市房地产交易中心出具相关房屋交易文件、收据后巧日内再支付余款14‘万元;原告未按上述约定的时间支付购房款，应向被告北京宏大地产公司支付逾期未付款0.5%的违约金;
(4)被告将房屋内的装修及空调等设备、煤气及电话等设施也一并转让给原告，房屋维修基金按正常程序由原告缴纳;
(5)原告在支付最后一笔购房款时，被告应将原告交付的2万元定金予以返还或经被告同意抵作购房款冲抵。   
        购房合同签订当日，原告支付定金2万元，并支付第一期购房款2万元，之后又向被告支付购房款4万元。2005年10月24日，双方在北京市房地产交易中心办理产权过户手续。11月21日，原告向被告支付房款12万元。2005年12月5日，被告北京宏大地产公司未能将出售的房屋腾空交付给原告。双方在协商的基础上，原告吴小惠向被告出具一份《购房补充协议》，其承诺表示愿意继续将房屋续借给被告北京宏大地产公司使用，并不追究被告北京宏大地产公司违约责任。   
       2005年12月8日，被告北京宏大地产公司通知原告昊小惠前往房屋所在地验房并办理人住手续。原告在验收房屋时，当场提出房屋内原先安装的品牌空调已被调换为档次较低的空调，遂要求被告北京宏大地产公司支付空调押金2000元、延迟2日逾期交房违约金1800元。但原告的上述要求遭到被告的拒绝，被告亦拒绝在房屋交接单上签字确认，并拒绝交付房屋。   
      原告吴小惠认为，2005年10月22日，其与被告北京宏大地产公司签订了《北京市商品房买卖合同》一份，约定被告北京宏大地产公司将其在本市开发的房屋出售给自己，被告应于2005年12月6白俞腾出房屋通知自己，自己应在收到通知之日起2日内对房屋及装饰、设备情况进行查验，查验后双方签订房屋交接书，被告北京宏大地产公司交付房屋。如双方未按合同约定的期限交付房屋，每逾期1日应支付已收房款0. 5%的违约金。但被告北京宏大地产公司至今未交付房屋，且取走屋内重要物件，故要求被告北京宏大地产公司交付系争房屋并恢复原状，并承担已交房款18万元按每日0. 5%计算的违约金，计算天数应截至到被告交付房屋之日止。   
      鉴于此，双方在继续协商的基础上无法达成共识，遂于2006年1月巧日依法向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求被告支付空调押金2000元或更换原先安装的品牌空调以及逾期交付房屋的违约金。   
       被告北京宏大地产公司认为，本公司逾期交付房屋属实，但本公司逾期交房已得到原告的谅解，而且原告以书面形式表示愿意继续将系争的房屋交由本公司使用，并不追究本公司的违约责任。据此，原告吴小惠现要求本公司承担逾期交房的违约责任是没有法律事实和法律依据的。更何况，原告吴小惠未支付剩余房款2万元，其逾期交付房款的行为构成违约，理应承担违约责任。另外，本公司为原告垫付的房屋维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元应由原告承担，原告应将上述费用支付给本公司。故被告向受诉法院提出反诉，要求原告吴小惠支付购房余款2万元及违约金1200元、垫付费用1277元。   
法院判决   
        北京市朝阳区人民法院经审理认为，被告北京宏大地产公司与原告签订的房屋买卖合同未约定原告可以保存一定比例的房款作为交房的保证。原告未按合同约定的期限支付房款构成违约依法应承担违最任。按《维修基金管理办法》，受让人应向转让人支付基金中业主缴纳部分，故原告应支付维修基金237元。被告北京宏大地产公司未按合同约定交付房屋，应承担延期交房的违约责任。但因原告同意被告北京宏大地产公司继续使用该房屋，并不追究其违约责任，但未确定具体的日期，故本院根据公平原则，认定房屋具备交房条件的2005年12月8日为应当交房日，故被告北京宏大地产公司承担违约金应自该日的次日起计算。因合同中对于房屋附属设施、装饰装修标准无详尽约定，故原告吴小惠要求被告北京宏大地产公司恢复房屋装饰装修原状的诉讼请求无相应的证据证实，本院不予支持。   
        据此，北京市朝阳区人民法院依照 《合同法》第60条、第107条、第114条第1款、第139条、第159条、第160条、《北京市居住物业管理条例》第40条之规定，判决如下:   
一、被告北京宏大地产公司与原告吴小惠签订的《北京市商品房买卖合同》继续履行;
二、原告吴小惠应于判决生效之日起10日内支付被告北京宏大地产公司购房余款2万元及违约金1200元;    三、原告吴小惠应于判决生效之日起10日内，支付被告北京宏大地产公司维修基金237元、煤气初装费800元、有线电视初装费240元;   
四、被告北京宏大地产公司应于判决生效之日起10日内，将系争房屋交付原告吴小惠占有使用;   
五、被告北京宏大地产公司应于判决生效之日起10日内，支付原告吴小惠逾期交房违约金(以18万元为基数，按每天0. 5 %计算，自2005年12月9日至实际交房时止);   
六、原告吴小惠要求被告北京宏大地产公司恢复房屋原状的诉讼请求不予支持。    被告北京宏大地产公司不服一审法院作出的判决，遂向北京市第二中级人民法院提起上诉，其认为，本公司在合同确定的交房日后继续占用、使用该房屋是经原告吴小惠同意的，故其并未逾期交房，不应承担违约责任。故原审法院作出的判决认定事实不清，审理程序不合法，请求二审法院依法撤销原审判决第四、第五项，以维护本公司的合法权益。   
        被上诉人吴小惠认为，其未按时交付购房余款2万元是经被告北京宏大地产公司主动提出来的，而且自己有2万元的购房定金在上诉人处，当初上诉人亦同意将2万元购房定金用于抵作购房款。更何况，本案系争房屋的产权已经转移到本人名下，但被告北京宏大地产公司至今未按购房合同的约定实际交付房屋，其行为违反购房合同的约定，理应承担违约责任。故请求二审法院维持原判。   
        二审法院经审理查明，原审法院认定的事实无误。另查明，被告北京宏大地产公司至今未将房屋的钥匙交付给原告吴小惠。    北京市第二中级人民法院经审理认为，双方当事人签订的《北京市商品房买卖合同》系真实的意思表示，双方均应按照合同约定全面履行义务。房屋的交付包含权利交付及实物交付。现双方已办理过户手续，房地产登记部门已变更产权登记，房屋权利交付已经完成，原告吴小惠已取得房屋所有权。2005年12月5日，原告吴小惠出具承诺书将房屋续借给被告的行为，表示其已经从被告北京宏大地产公司处取得了房屋的使用占有权，并将该权利再次让渡给被告北京宏大地产公司，故该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已实际交付，被告北京宏大地产公司的交付义务已履行完毕，故其不应承担买卖合同逾期交房的违约责任。故被告北京宏大地产公司关于一审法院第五项违约金的上诉请求本院予以支持。由于原告吴小惠的承诺书无续借期限，故其有权随时终止出借，收回房屋，故原审法院判令被告北京宏大地产公司迁出该房屋并无不当，应予以维持。此外，原告吴小惠将该房屋出借给被告北京宏大地产公司，虽承诺书中未约定使用费，但被告北京宏大地产公司至今未交出钥匙，房屋仍在被告北京宏大地产公司控制下，故被告北京宏大地产公司应当支付自原告吴小惠要求收回房屋日之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，故在本案中不予处理，原告吴小惠可以与被告北京宏大地产公司商定费用或另行起诉追索。   
         据此，二审法院依据《民事诉讼法》第153条第1款第(二)项、第(三)项之规定，判决如下:   
一、撤销原审判决的第五项;
二、维持原审判决的其他内容。     
争议焦点   
        在房产纠纷案件中，当事人如何准确认定房屋交付的时间?     
律师点评   
        在本案中，双方当事人争议的焦点问题在于如何认定房屋交付的时间?本案一、二审法院对此问题均有不同的认识和理解，导致所作出的判决内容存在很大的差异。至于如何认定房屋的交付时间，应从以下几个方面的内容进行认识和理解。   
1.如何认定房屋交付的内容   
       根据《民法通则》第72条规定:“财产所有权的取得，不得违反法律规定。按照合同或者其他合法方式取得财产的，财产所有权从财产交付时起转移，法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”根据法律的规定，物权的转移可以由当事人进行约定，但是房屋权属的转移应当以登记过户为准。房屋的所有权包括占有、使用、收益及处分，所以房屋的交付就可以分为物的实际交付与权利交付。通常情况下，房屋的实际交付使买受人获得占有、使用、收益的权能，而权利交付则使买受人取得所有的权能。当事人可以对实际交付及权利交付的期限进行约定，并设置违约条款。如在本案中，双方约定2005年12月8日交付房屋，就是对房屋实际交付的约定，而2005年10月24日双方在房地产交易中』合办理产权过户手续，就是对房屋权利的交付。据此，本案中房屋权利交付已经完成，双方并无争议，争议的焦点在于房屋实际交付的时间。在本案中，双方当事人对于房屋实际交付方式、实际交付时间的认识有不同，也正是本案一审、二审法院判决结果不同的原因，亦是正确认定当事人是否有违约行为、何方构成违约、违约责任应如何承担的关键。 
2.在本案中，被告是否完成房屋的交付   
       物的交付存在多种方式，主要包括现实交付、拟制交付、简单交付以及占有改定。现实交付，即物的转让人将实物现实的、直接的支配力转让给受让人;拟制交付，是指将提单等物权凭证交付对方;简单交付，是指受让人于合同签订前已经占有标的物，合同签订即完成交付;占有改定，是指物权转至受让人所有，但由于双方协议仍由原所有人继续占有，受让人以此间接占有标的物，代替现实的交付。本案的案情符合占有改定的情况。因为2005年10月24日，双方在房地产交易中心办理产权过户手续，物权已经转至原告吴小惠名下。而双方约定2005年12月6日交接房屋，此即双方对房屋实际交付时间的约定。正常情况下，到这一天被告北京宏大地产公司应腾空房屋交给原告吴小惠，原告吴小惠应当清点物品、接受房屋，双方完成房屋的实际交付。虽然12月6日约定的交房日期到来时被告北京宏大地产公司并未腾空房屋，但此前一天原告曾向被告北京宏大地产公司出具名为《购房补充协议》的承诺书一份，表示将房屋续借给被告北京宏大地产公司使用，并不追究被告北京宏大地产公司违约责任。这一承诺书可以视为双方的合意，表示原告吴小惠已经于12月5日自被告北京宏大地产公司处取得了房屋的使用、占用权，并将该权利再次让渡给被告北京宏大地产公司，由被告北京宏大地产公司继续使用该房屋。该房屋虽未现实交付，但符合占有改定的情形，可以认定该房屋于2005年12月5日已完成物的交付，被告北京宏大地产公司的交付义务已履行完毕。因此，被告北京宏大地产公司不应承担逾期交房的违约责任。   
3.在本案中，对被告继续使用该房屋应如何处理   
        2005年12月5日后，双方之间的买卖合同交付关系已转为借用关系，由于双方没有约定借用期限，参照《合同法》对未约定期限的租赁合同的规定，原告吴小惠有权随时终止出借，收回房屋。而其起诉要求被告北京宏大地产公司迁出，可视为其要求终止出借、收回房屋的意思表示，故法院应依法判决被告北京宏大地产公司迁出。至于原告吴小惠将该房屋出借给被告北京宏大地产公司时双方未约定使用费，此前就只能认为是无偿的，但由于原告曾于2005年12月8日要求收回房屋，可房屋至诉讼时仍在被告北京宏大地产公司控制下，故被告北京宏大地产公司应当支付自原告要求收回房屋之次日起至实际迁出日止的房屋使用费，该使用费的数额可参照周边同等房屋的租金确定。鉴于房屋使用费纠纷与本案不属同一法律关系，且二审中也不适宜直接进行使用费评估，故二审法院对使用费问题明示不在本案中处理，告知原告吴小惠可以与被告北京宏大地产公司自行商定费用或另行起诉追索，亦是符合我国现行相关法律规定的。   
        综上所述，在本案中，原告本来有充足的理由要求被告承担逾期交房的违约责任，但其给被告出具的《购房补充协议》，却为自己的维权之路设置了障碍。本案中，可以清晰的看到原告的过失主要表现在:   
       (1)给被告出具《购房补充协议》，承诺将其房屋继续交付给被告使用，亦未约定是否有偿使用，并承诺放弃追究被告的违约责任。本案中，原告本来可以根据购房合同的约定要求被告承担逾期交房的违约责任，而且原告的诉求符合法律规定，必定得到法院的支持，但其出具的一份《购房补充协议》放弃追究被告违约责任的承诺却将自己合法的权益予以放弃，导致其在诉讼中主张违约责任却无法得到法院的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商交往中，一定要坚守自己的原则，当开发商出现违约行为后，坚持要求开发商承担违约责任，切莫被开发商的花言巧语所蒙蔽，导致自己最后吃“闭门羹”。   
       (2)原告在与被告签订购房合同时，未对房屋内的装修标准、房屋内的设备在合同中做出明确约定，导致被告将房屋内的品牌空调予以调换，而原告在提出异议之时，没有合同的约定、依据，更没有相关的证据证实被告将房屋内的品牌空调予以调换的事实，最终让原告有言难辩、合法权益无法得到法律的支持和保护。在此提醒购房者，在与开发商签订购房合同时，一定要将房屋内的装修标准做出明确的约定，包括对装修的建材、墙面的涂料、门、窗的型号、材质等做出明确的约定;对于房屋内的附属设备，包括空调、取暖器等，均应将上述的附属设备的规格、品牌、型号等相关内容做出明确的约定。购房者在验收房屋时，可以根据合同的约定对上述的约定事项逐一的查验和核实，一旦发现开发商交付的房屋不符合购房合同中约定的事项，便可拒绝收房，并有权要求开发商更换不合格建材、承担逾期交房的违约责任。

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