哪些情况下开发商需承担违约责任或免责
来源：未知
时间：2012-12-01
一、商品房交易中开发商的违约责任条款
违约责任条款包括:逾期交楼、逾期办理房地产证、逾期付款、擅自变更规划、以及逾期交付公共配套设备、设施等违约责任条款。除逾期付款之外，其他违约责任条款均用于约束开发商。其中，逾期交楼、逾期办理房地产证的违约责任分继续履行的违约责任和解除合同的违约责任，必须注意的是，买受人不能同时要求开发商承担这两种责任，否则其中一个请求必然会被驳回。逾期付款责任条款用于约束买受人，同样，逾期付款责任也分继续履行的违约责任和解除合同的违约责任，开发商也不能同时要求买受人承担这两种责任。
如果《商品房买卖合同》未就逾期交楼、逾期付款以及逾期办理房地产证的违约责任进行约定，可适用法释〔2003 ] 7号《解释》第十七条和第十/、条的规定解决相关纠纷。 如无特别约定，逾期交付公共配套设备、设施的违约责任只是赔偿损失，不会导致解除合同。
二、商品房交易中开发商的违约免责条款
与违约责任相关联的条款是免责条款，免责情形通常约定为不可抗力及政府行为。
实际上，不可抗力是法定免责情形，即使合同没有约定，也是免除或减轻违约责任的抗辩理由。值得注意的是，有些合同中约定的免责条款只有不可抗力，但是，条款中对不可抗力的解释却是政府行为和异常天气，这种解释违反法律对不可抗力的规定，是无效的。因为不可抗力必须同时具备三个特征:不可预见、无法避免、不能消除，而政府行为和异常天气显然不具备不可抗力的特征。当合同中出现这样的条款时，违约责任的免责情形为不可抗力，但是政府行为和异常天气不能作为免责的抗辩理由。
不可抗力的情形发生的几率极小，因此，更多情况下，违约一方的抗辩理由的是政府行为和违约金约定过高。 如前所述，政府行为不是不可抗力，但是，当合同中将政府行为约定为违约免责情形时，政府行为就可以成为免责抗辩理由。这种约定对买受人很不利。从诉讼经验看，很多楼盘都能提供政府行为导致逾期交楼的证明，当这类证据大量出现时，我们不能不怀疑其证明内容的真实性。对此，买受人所能做到的就是拒绝签订这样的条款。
违约金约定过高是另一个常见的抗辩理由。违约方要求调整违约金的依据有两个，一是《合同法》第一百一十四条的规定:约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二是违约金不能超过本金。(合同法)的规定已经被法释〔2003 ) 7号(解释》第十六条的规定将违约金下调标准量化为超过损失的30%，该规定为:当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。而违约金不能超过本金只是司法实践中的惯例。之所以称之为惯例，是因为违约金不能超过本金并无法律依据。
与该惯例最为接近的法律规定，是《最高人民法院关于在审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》(法经发(1987 ) 20号)第八条针对定金和违约金是否可以并用所作出的规定，该条款的原文是“(定金和违约金)并用的结果应以不超过合同标的价金总额为限”。律师认为，既然经济合同法已经废除，该解释也应当废除。而且，违约金不能超过本金与上述法释〔2003 ) 7号(解释)规定的“应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”的违约金调整原则相冲突，两者不能同时适用。然而遗憾的是，司法实践中，违约金不能超过本金，很多年以来，一直是审判常用的原则。尤其在迟延履行等不存在本金问题的案件(如逾期交楼和逾期办理房地产证案)中，也凭空臆测出一个本金，来对迟延履行违约金进行调整。这种司法行为不仅没能达到公平公正地解决纠纷的目的，而且已经伤害了合同的严肃性。
安居律师团队介绍
“安居律师”是中国房地产法律服务业最优秀的律师品牌之一。“安居律师”由数十名房地产专业的资深律师组成，律师成员都经过房地产法律实务的专业培训，并进入房地产公司基层进行实践，深入了解房地产业的操作规程，准确把握房地产交易中的法律风险点，现已累计办理房地产案件数千起，积累了丰富的诉讼经验。“安居律师”是中国房地产法律专业最具优势的领军律师团队。
“安居律师”担任多家大型房地产公司的法律顾问工作。在深入研究现行房地产法律、法规及政策导向的基础上，“安居律师”建立了房地产法律库及案例大全，涵盖了建国以来房地产全部法律法规及典型案例，并制定了一整套行之有效的办案方法及规程，旨在建立中国最专业的房地产律师团队。多年以来，“安居律师”在房地产改革、市场调控、宏观政策等方面进行了深入的探讨，表达具有前瞻性的观点；在微观上，对无权代理买卖、违约责任、定金责任、央产房、小产权房交易、夫妻共有房产、房产继承等具体法律问题进行了专业研究，有着独到的法律观点，并在不断的被法律同行业人员所接受。安居律师研究的领域还辐射到与房地产相关的离婚、析产、拆迁、抵押、建设工程、物业管理、企业运营、中介、银行等领域，甚至于房地产有关的刑事案件及其他行政、经济案件。
“安居律师”正凭借丰富的工作经验，精深的律师技巧，卓越的见地，极富创造力的思维，在房地产领域取得了更高的成就，在房地产法律服务市场竞争的浪潮中独占鳌头。“安居律师”将禀承安居团队的管理前提下，充分发挥专业优势，拟将建设成为中国房地产法律服务的风向标。
欢迎来电咨询，靳律师接待电话：134 260 37149
网站关键词：
北京房产律师 北京房地产律师 北京专业房地产律师 北京房屋买卖律师 北京二手房律师 北京离婚律师 北京继承律师 北京商品房买卖律师 北京经济适用房买卖律师无权代理 央产房 居间合同纠纷 房产诉讼 打房产官司 房地产中介 中介费 居间费
房产律师 房产法律咨询 房地产律师 房地产专业律师 房地产律师咨询 房产纠纷律师 二手房法律咨询 婚姻房产律师 房屋继承 房地产转让 北京房地产律师事务所北京房产律师事务所 找房产律师 聘请房产律师 北京房地产专业律师
