业主个人是否可以要求解除《物业管理合同》?

 【基本案情】
      某物业公司因某业主拒不级纳物管费将该业主告上法庭。该业主的抗辩理由是:一、在签订《入住合约》时没有被告知物业管理费的标准;二、其曾被其他业主往头上倒水、扔卫生纸;三、通道存在安全隐患;四、该物业公司的物业管理资质是后来取得的。   
【判决结果】
       一审法院经审理后认为，该业主购买并入住涉案房屋，实际接受了该物业公司提供的物业管理服务，双方之间成立物业管理关系，根据等价有偿的原则，该业主应当向物业公司交纳物业管理费，且物业公司的收费没有超过物价局核定标准，因此该业主拒交物业管理费的杭辫理由不成立。至于该业主提出的被其他业主往头上倒水、扔卫生纸的问题、以及安全隐患问题，一审法院认为与该案不属于同一法律关系，该业主据此要求调减物业管理费收费标准的理由不充分。最后，一审法院判令该业主展行墩纳物业管理费的义务。   
      一审判决后，该业主不服，提起上诉，二审法院维持原判，但其所述理由与一审法院不尽相同。二审法院认为，物业管理费的收费标准涉及整个小区全体业主的共同利益，是否调整以及如何调整物业管理费的标准均应由业主大会予以决定，故时于单个业主要求调整物业管理费标准的请求，法院不应支持。   
【律师点评】
      这个案例中，最值得注意的有两点:一是法院以业主和物业公司之间存在事实物业管理关系为由判决业主应当支付物业管理费;二是法院以单个业主无权要求调整物业管理费为由驳回业主按物业服务质量支付物业管理费的要求。笔者认为第一部分判决缺乏法律依据。如果业主和物业公司之间并不存在合同管理，只是存在事实物业管理关系，那么法院没有理由要求业主按照开发商与物业公司之间签订的合同中约定的物业管理费标准支付管理费，而应当评估物业公司所提供的物业服务的实际价值，按评估价值判决业主支付管理费。而且，在此情形下，法院的第二部分判决也显得缺乏说服力。
     笔者认为业主确应按开发商与物业公司之间签订的合同中约定的物业管理费标准支付管理费，但其原因并非业主与物业公司之间存在事实物业管理关系，而是在小区建设之初，业主委员会成立之前，开发商享有小区大部分物业的产权，其有权代表全体业主签仃物业管理合同，其签订的物业管理合同效力与业主委员会根据业主大会的决定签订的物业管理合同一样，对全体业主均有约束力，该合同的变更和解除均须由业主大会决定。也正因为如此，单个业主才无权单独主张调整物业管理费，这才是该判决第二部分的依据所在。遗憾的是法院没有对案件进行正确的分析，导致判决的两个部分的理由互相矛盾。


 
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