地下停车场的所有权归属问题

       地下停车场，顾名思义是建设在地面以下，专做停车之用的场地。本文所述的地下停车场，是指利用一手房的公共部分建造的停车场，这类停车场具有如下特点:   
(1)位于区分有所建筑的共用土地的地面以下;   
(2)车位非封闭但有地面分界;   
(3)规划用途为停车场。   
      这里所说的共用土地是指单栋区分所有建筑物或小区无上盖建筑物的地下部分。
      长期以来，地下停车场是否属于区分所有权人共有物业一直存在争议。该争议的根本问题，不外乎两点:一是地下停车场的土地使用权是否属于区分所有权人共同享有，二是地下停车场的建设成本是否由区分所有权人共同承担。
      房地产法律规定，房地产的权属存在“地随房走”和“房随地走”的特性《城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的上地使用权同时转让、抵押”;第四十二条“房地产转让时，上地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移”)。
     此外，法律还规定，“建筑物的所有权属于投资兴建者所有”《城市房地产管理法》第六十一条“在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”)。这就是上述争议产生的法律根源。
     然而，尽管法律有着如此明确的规定，但有关争议却一直不能解决，甚至于法院就相关问题会作出完全相反的判决(具体案例在本章第四节)。其原因在于，人们对所争议的两个问题“土地使用权是否共同享有”和“建设资金是否共同承担”并不容易做出正确的判断。
    首先我们来看土地使用权的情况。由于土地的稀缺，其利用价值不断向上及向一下延伸，以至于国土部门对土地使用权按层计价和收费，这样一来，与区分所有建筑物和小区公共道路等共有部分不可分割的地下停车场用地，就会因为开发商支付了土地使用费而使得其权属问题变得扑朔迷离;其次，地下停车场与其上盖建筑的建设成本在财务上往往是反映在同一个支付凭证上，而且，开发商一般都会将地下停车场的建设成本打人销售成本。这样一来，就造成开发商以支付了土地使用费为由主张“房随地走”，而小业主又以支付了建设费用为由主张“谁投资、谁享有”的各执一词的局面，各法院也只好根据各自的理解对此类案件自由裁量。
    其实，我们只要审视一下房地产开发建设的基本流程，就会发现，支付土地使用费和支付建设费用都不能成为享有地下停车场产权的理由。房地产开发的第一个环节是领取《建设用地规划许可证》，开发商凭该证与国土局签订《国有土地使用权出让合同)。(建设用地规划许可证》的红线图划定了开发商可以使用的土地范围，相关的批准文件则规定了开发商在这块红线范围内使用的土地性质是住宅还是商用，是可售还是小区共用配套建设用地，或市政建设配套。凡经规划批准文件确定为小区配套设施和市政配套设施的用地即为公共用地，无须按可售面积交纳土地出让金，并且，市政配套设施用地还无须交纳市政配套费用。无论是小区配套设施用地，还是市政配套设施用地，其上盖均属公共物业，不能销售，不能领取《商品房预售许可证》。《国有土地使用权出让合同》必须依据用地规划批文拟订，否则违反《城市规划法》。
     然而，实际情况又是如何呢?大部分的《国有土地使用权出让合同)并未按照规划许可文件约定，国土局不仅按可售面积的标准向开发商收取了作为公建配套设施的地下停车位用地的土地出让金，还向开发商颁发了《商品房预售许可证》，许可开发商将作为公建配套设施的地下停车场车位作为私产出售。同时，由于规划局、国土局和市政局各施其职，互不联系，开发商在取得《商品房预售许可证)的同时，还享受了免除市政配套费这种只有公建配套设施的建设才可以享受的优惠。
     按照《城市房地产管理法》的规定，只要有《商品房预售许可证》，商品房的销售就是合法有效的。这就是为什么小业主明明看见开发商出售了公共物业，与开发商的诉讼却屡战连败的原因所在。因此，小业主就共有地下停车位主张权利的诉讼首先应当针对国土局，应当先起诉国土局，要求取消其颁发的(商品房预售许可证)，其次，才能起诉开发商要求其退还侵占的共有车位。而且，在起诉国土局时必须有充分的证据证明诉争停车场(位)的规划功能是公建配套设施。 
     那么，小业主以承担了地下停车场的建设费用为由，主张享有停车场的产权，理由是否成立呢?我们认为不能成立。首先这不是一个事实。尽管一般情况下，地下停车场与其上盖建筑的建设成本在财务上确实是反映在同一张发票上，地下停车场的建设成本也确实被开发商列人了销售成本，但这并不足以说明开发商让小业主承担了地下停车场的建设成本。因为同一张发票上的数额是可以在不同科目上分别记帐的，开发商在售楼时也不需要向小业主说明其购房款的实际构成。其将地下停车场的建设成本列人销售成本只是为了降低营业税，即便该建设成本没有被列人销售成本，也不会影响业主的购房款，只会影响开发商的应纳税款。其次，当地下停车位的规划用途不是公共配套设施时，其建设费用就不应由业主承担，即便其承担了，其法律后果也只能是在业主和开发商之间产生不当得利之债，开发商应当向业主返还地下停车位的建设款项，而不是业主因此而享有地下停车位的产权。
     以上分析了地下停车场(位)因规划而成为公共物业的情形，但这并不表明地下停车场(位)的法律属性就是区分所有的建筑物或者小区业主共有物业。因为在完成公建配套任务后，开发商仍然有权获得规划局批准，建设自有地下停车位。对于那些一开始就被规划局批准为自有物业的地下停车场(位)，无论其是否交齐了土地出让金，也无论其建设费用由谁支出，其产权都不属于小业主。除非国土局依据《国有土地出让合同》的规定，收回土地使用权，该停车场(位)的产权只能属于开发商。
     因此，地下停车场的法律性质，不能一概而论，最终取决于规划用途，规划为公建配套设施的地下停车场(位)为小区业主共有，或归市政所有。规划为开发商自有的为开发商所有。
     值得注意的是，为了满足城市发展的要求，规划局在批准商品房的建设时通常会要求开发商配备一定数量的停车位，这些停车位就是公建配套设施，它是开发商必须建设，而且不能变更规划用途，使其私有化的物业。开发商只有在完成了该指定建设之后，才能建设和拥有自己的停车位。如果这些公建配套设施被私有化，城市就不能按照规划的方向发展，因为政府对私有物业的使用是无权干预的。所以，任何一个小区或区分所有建筑物的地下停车位中必然有一部分车位属于区分所有权人共有。
 

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