小区车位的种类及相关法律问题

       当前小区车位大致分为三类:一类是封闭式的独立车库，业主购买后拥有房产证，其权属较为明确;第二类是地下停车场车位，可分为有上盖建筑物地下车位和无上盖建筑物地下车位两种，目前主要由开发商进行出售或出租，收益归开发商和其他已购买车位的业主所有;第三类是占用建筑物外公共空地的临时车位，由物业公司对外出租，收益归物业公司或小区业主所有。
       如前所述，小区车位中争议最大的是第二类中的有上盖建筑物地下车位。第二类中的无上盖建筑物地下车位，因业主无法找到其建设费用与业主自有物业建设费用之间的关联性，在实践中多有争议。事实上，有上盖建筑物地下车位和无上盖建筑物地下车位的法律性质并无不同，其归属取决于规划用途。
       第二类停车位中，除规划为公建配套实施的共有车位及规划为可售物业的私有车位外，还有一种是人防设施。地下人防一设施的权属，及其用于停车位的合法性曾经引起过广泛的争议。而今，此类争议已经尘埃落定，人防设施的产权毫无疑问属于人防办公室所有。而其使用性质，根据《人民防空法》规定，战时用于防空，平时用于经营，经营收益归投资者所有。
       当然，人防工程平时经营的性质也应当符合规划局的规定。在地下人防设施所在的负层的平时平面规划图上会标注该人防设施的用途，如果标注的规划用途为车位，那么，开发商将人防设施用作停车位进行营利就是合法的。
     目前，针对人防设施所进行的严重的违法行为并不在于其平时的使用，而在于一些房管部门向开发商颁发了《商品房预售许可证》，许可开发商将人防设施当作私有车位对外出售，使得规划部门对人防设施配备的规划目的落空。因为人防设施出售后，无论是平时还是战时，买受人都有权拒绝他人进人。 
     第三类车位的权属争议偶有发生，其争议的焦点并不在于车位的合法性，而在于收益的归属。当物业公司将此类车位的收费用于补充物业管理费用时，业主几乎是不会提出质疑的。但是，仔细分析，此类车位占用了公共通道或活动空间，不仅违反小区业主购房合同的约定，而且还违反城市规划及城市管理的规定。十分遗憾的是，这种违法行为竟然在新颁布的《物权法》中受到肯定。从以上分析可以看出，地下停车场(位)无论在权属还是使用方面都存在着严重的违法情形。


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