外商投资房地产的税收政策限制

我国很长时间以来，一直对内、外资房地产企业税收制度上采取差异待遇政策：一是对内外资房地产企业分别开征企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税；二是对内资房地产企业征收房产税和城镇土地使用税，而对外商投资企业则只开征城市房地产税，并且仅对房产征税，对地产不征税；三是对内资房地产企业开征城建税和教育费附加，而对外资房地产企业则不征收此项税费；四是对外商投资企业占用耕地不征收耕地占用税。但近年来，以上区别逐渐取消：2006年12月31日，国务院发布了《关于修改（中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例）的决定》（国务院令第483号），自2007年1月1日起，将外商投资企业纳入城镇土地使用税的征收范围。2008年1月1日起，内外资企业的企业所得税也开始统一征收。
2007年5月31日，国家税务总局印发的《关于从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》(国税函(2007) 603号）规定：

一、从事房地产开发经营的外商投资企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，计人当期应纳税所得额。 

二、企业通过售后回租业务让渡了以下一项或几项资产权益或风险的，无论是否办理该不动产的法律权属变更（如产权登记或过户），均应认定企业已转让了全部或部分不动产所有权：（一）获取资产增值收益的权益。（二）承担发生的各种损害（包括物理损害和贬值）而形成的损失。（三）占有资产的权益。（四）在以后资产存续期内使用资产的权益。（五）处置资产的权益。

三、企业与其关联方进行不动产售后回租交易的，除适用本批复规定外，还应适用有关关联企业业务往来的税务管理规定。

四、按本批复规定进行税务处理，涉及补税或者退税的，按《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的有关规定办理。

靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。