建设工程价款优先受偿权及相关法律规定

《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该条规定仅仅是原则性的，由于该项建筑工程价款优先受偿权很多情况下会与银行享有的抵押权、小业主的购房权益等发生冲突，所以，相对缺乏可操作性，导致实践中各地法院对于该条规定的理解与适用发生困难。
2002年6月11日，最高人民法院专门就相关问题作出《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《关于工程款优先权的批复》）：
（一）人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（二）消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
（三）建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。
（四）建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。
根据该《关于工程款优先权的批复》可知：
第一，各相关权利的受偿顺序依次为：(1)已支付全部或者大部分购房款的消费者；(2)承包人的工程款优先受偿权；(3)抵押权人享有的抵押权；(4)其他债权；
第二，可获得优先受偿的工程价款的范围是承包人为建设工程实际支出的费用，包括应当支付的工作人员报酬、材料款等，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；
第三，该项优先权的行使期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算，且该期限系除斥期间，不存在中断、中止、延长的情况。
虽然在上述相关规定出台之时，我国还没有《物权法》，但物权的优先效力理论已经体现于一些立法当中，例如，担保物权的优先受偿权，指享有担保物权的债权人所享有的可就担保物优先于其他债权人受清偿的权利。从一般意义上理解，建设工程价款只是承包方与发包方之间的一项普通债权，但为何要将其置于担保物权之前优先受偿呢？这主要是由于建设工程价款构成的特殊性所决定的。建设工程价款一般由该工程的建设材料价款、施工设备、器械的损耗费用、施工管理人员的劳动报酬、工程管理费用、国家税费及施工单位利润等组成。由于建设行业竞争激烈，发包人处于优势地位，承包人为取得项目往往带资建设；而且，目前我国的建筑施工企业又多属于机械化程度较低的劳动密集型企业，工程款的组成中，有相当大一部分是属于施工人员的劳动报酬，而当中拖欠民工工资的情况较为严重，造成了社会的不稳定因素。所以，如此立法的初衷更主要为了解决工程款拖欠的普遍现象，进而保障建筑企业工人工资。换言之，工程款的优先性主要是基于人的生存权而产生的。但是，另一方面，如此规定不可避免地助长了建设单位资金不足将投资风险转嫁给带资建设的施工单位，同时，又极大地增加了为之提供贷款的银行的风险。所以，贷款银行在发放贷款之前，除了有在建工程或其他担保物可以做贷款的抵押担保之外，还要尽可能多了解和掌握借款单位的整体资信状况，包括其与施工单位之间是否带资或垫资承包的情况。如有该种情形，则贷款银行即便是抵押权人，其所面临的贷款无法足额受偿的风险可能也相对比较大。#p#分页标题#e#
我国《物权法》第五条规定了物权法定原则，即“物权的种类和内容，由法律规定”，但整部法律并没有提及建设工程价款优先受偿权。也就是说，《物权法》并没有将该项权利纳入物权的范畴，从这个意义上讲，该项优先权仅仅是一种特殊债权；而且，《物权法》也没有规定其与相关物权在受偿顺序上的关系。那么，如果按照物权优先于债权的一般原则，《物权法》的实施是否会影响建设工程价款优先受偿权的行使，相关建筑施工企业具体该如何应对呢？笔者认为，这需要结合《物权法》的有关规定进行正反两个方面的分析论证。
（一）《物权法》对建筑施工企业行使该项优先受偿权的有利影响，主要体现在：
1．《物权法》第一百七十条规定：“担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。”
“物权优先于债权”，是指在一物之上有债权与物权并存时，不论物权成立的先后如何，其效力均优先于债权。《物权法》虽然规定了物权法定原则，却没有将物权优先于债权明确列为其基本原则。这主要是考虑物权在一般情况下优先于债权，但还存在一些例外的情形，并且《物权法》承认这些特例的存在。比如：《合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁原则”。根据该条规定可知，如果一物之上存在合法的、持续有效的租赁关系，当出租人将该租赁物转让予受让人时，受让人虽然可以取得该租赁物的所有权，但此前的租赁关系依然有效受到法律保护，受让人必须承接出租人在原租赁关系中的权利义务，也就是说，承租人的租赁权虽仅为债权，但受让人却不能以其取得的所有权对抗承租人的该项债权；再如：依照《中华人民共和国企业破产法》（以下简称《破产法》）第一百三十二条规定，在一定条件下《破产法》将企业对职工欠款（仅为一种债权）置于担保权利之前优先受偿（详见本章第30个问题）。
如上所述，《物权法》没有规定建设工程价款优先受偿权以及其与担保物权在受偿顺序上的关系如何，然而，该法第一百七十条的规定说明，一般情况下担保物权人享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有特别规定的应从特别规定。笔者认为，这些特别规定除上述两例情形之外，还包括最高人民法院《关于工程款优先权的批复》中规定的建设工程价款优先受偿权可优先于抵押权受偿的情形。因此，从这个意义上说，《物权法》等于间接承认了该项优先权，有利于保护建筑施工企业依法享有的该项权利，而非对该项权利的否定。
2．《物权法》第一百八十条规定：债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器。
《物权法》出台之前，关于在建工程可抵押担保的主债权的范围，我国相关法律法规之间以及法律规定与实际操作之间均存在不一致的现象。《最高人民法院（关于适用中华人民共和国担保法）若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。”据此规定可知，该司法解释对在建工程可抵押担保的主债权的范围并未作出限制性规定；然而，《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。而此规定却明确限定在建工程可抵押担保的主债权的范围仅限于银行债权，且所贷款项还必须专款专用于在建工程的继续建造。可见，我国相关法律法规之间就该问题的规定存在矛盾之处。#p#分页标题#e#
在以往的实践当中，相关抵押登记主管部门也只接受将在建工程抵押给银行的情况。例如，《广州市房地产抵押登记管理条例》第十一条明确规定，以未付清房款的预购商品房和在建房屋抵押登记的，抵押权人必须是金融机构。据笔者向当地登记机关咨询，其实际也是如此操作的。也就是说，我国在该方面的法律规定和实践操作之间也是存在相当大差距的。
而《物权法》第一百八十条明确规定在建工程可以抵押，且并未限制其抵押担保的主债权范围，则建筑施工企业同样可以作为该项抵押物的主债权人。这样操作，显然可以降低建筑施工企业的法律风险。虽然建设工程价款优先受偿权的受偿顺序在抵押权之前，但正如笔者在本章第27个问题中所述：其一，可获得优先受偿的工程价款的范围仅仅是承包人为建设工程实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失；其二，该项优先权的行使期限仅为六个月，且该期限系除斥期间，实践当中很容易因一时疏忽而丧失该项优先权；其三，该项优先权不得对抗已支付全部或者大部分购房款的消费者；最后，正如本问题第（二）点中所述，《物权法》第二十条规定的情形也很有可能成为建筑施工企业行使该项优先权的障碍。也就是说，该项优先权的行使存在一定局限性。
如果建筑施工企业能很好地利用《物权法》的上述规定，争取发包人同意将在建工程抵押给他，则相关的法律风险则可以得到较好的控制。尤其是我国很多地方预售商品房必须与房管部门联网，即在网上签订商品房买卖合同，如果拟售的相关房产已经抵押，则无法进行网上签约及办理相应的预告登记，这在一定程度上也可以降低建筑施工企业可能面临的风险。
（二）《物权法》对建筑施工企业行使该项优先受偿权可能产生的不利影响，主要体现在：
《物权法》第二十条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”即《物权法》规定了预告登记制度，其立法目的是为了尽可能防止“一房二卖”现象的发生，但该法既没有像其第一百七十条那样规定了但书，即允许特殊情况的存在，也没有进一步就经过预告登记的权利与建设工程价款优先权之间的受偿顺序作出规定。
最高人民法院在此之前颁布的《关于工程款优先权的批复》第二条规定：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”也就是说，消费者在交付购买商品房的全部或者大部分款项后才具有对抗建设工程价款优先权的效力。然而，上述《物权法》第二十条的规定将可能导致即使没有支付购房款或者仅支付了一小部分购房款，只要向登记机构申请办理了预告登记，建设工程价款优先受偿权也应当让位于消费者根据预告登记所取得的权利。从新法优于旧法的一般原则考虑，《物权法》该条规定的适用，显然缩小了建筑施工企业行使优先权的对象范围，从这个角度来看，《物权法》的实施会加大建筑施工企业的法律风险。#p#分页标题#e#
《物权法》的上述有关立法主要是因为考虑到消费者的利益属于居住权、生存权，这些都是最基本的人权；同样，如前所述，建设工程价款优先权的设立同样也是考虑施工企业工人的生存权。然而，现实生活中房地产市场的部分购房者不是基于生存需要而购房，目的是投资甚至是恶意炒作，因此，按照诚实信用原则和禁止权利滥用原则的要求，今后，建议国家考虑就上述对消费者的特殊保护给予一定的条件限制，这一点可以借鉴《重庆市高级人民法院关于对最高人民法院（关于建设工程价款优先受偿权问题的批复）应如何理解的意见》中的相关规定，当然该意见也存在内容不够全面、完善的问题。
如果未在相关法律文书中写明建设工程款有优先受偿权，该项优先权能否得到保护？这是案件进入执行程序后遇到的一个难题。针对这一难题如何适用法律的问题，广东省高级人民法院曾就“关于对人民法院调解书中未写明建设工程款有优先受偿权应如何适用法律问题”向最高人民法院进行请示。最高院于2008年2月29日作出答复【(2007)执他字第11号】：“建设工程款优先受偿权是一种法定优先权，无需当事人另外予以明示。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条明确规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月。依据该条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，且为不变期间，不存在中断、中止、延长的情形。”也就是说，无论人民法院作出的调解书中是否明确规定承包人享有工程款优先受偿权，承包人只要在法定期限内主张行使该项权利的，均应受到保护。
司法实践中，在案件进入执行程序后，只要相关的法律文书（包括法院作出的判决书、调解书）没有明确作出不支持工程款优先权的认定，而且承包人有证据证明其已在上述6个月的期限内主张行使过该项权利，通常情况下执行法院应当会支持保护承包人的该项优先受偿权。
2007年6月1日起施行的《破产法》第一百零九条规定：“对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。”该法第一百一十三条规定：“破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（三）普通破产债权。”应当说，整部《破产法》并没有提及或者体现与建设工程价款优先受偿权直接相关的内容。
但是，《破产法》第一百三十二条规定，本法施行后，破产人在本法公布之日前所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金（以下统称为“企业对职工欠款”），依照本法第一百一十三条的规定清偿后不足以清偿的部分，以本法第一百零九条规定的特定财产优先于对该特定财产享有担保权的权利人受偿。也就是说，在一定条件下《破产法》将企业对职工欠款置于担保权利之前优先受偿。#p#分页标题#e#
承包人的工程款优先受偿权的优先受偿顺序在抵押权人享有的抵押权之前；但如果承包人对破产企业享有工程款优先受偿权的同时，又存在上述企业对职工欠款应当优先于担保权利受偿的情形之时，两者之中哪一项权利可优先于另一项获得受偿呢？《破产法》并没有提及建设工程价款优先受偿权的问题，我们也无法从现行法律中找到直接依据。如果考察其法律依据《合同法》和《破产法》，两者均是民商法的特别法，并不存在哪部法律优先适用的问题；如果从该两项权利的立法目的来分析比较，可以发现两者的立法初衷和目的基本相同，都是基于人的生存权而产生的。在此情况下，就很难确定孰先孰后，但可以借助公平原则来衡量、解决相关问题。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。