开发商贴息委托贷款融资及其作用

 “开发商贴息委托贷款”与前述多种由商业银行以银行自有资金发放的贷款有明显不同，其实质是由开发商作为卖方向买方即购房者提供的一种“卖方信贷”，具体操作方式是：房地产开发商作为提供贷款资金的实际提供者，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，开发商并在一定期限内向购房者补贴一定期限内一定比例的利息。
开发商贴息委托贷款作为一种房地产融资的新模式，对商业银行来讲，其使得银行可以规避发放普通银行贷款所须面临的政策风险、信贷风险，同时能获得手续费等中间业务收入；对开发商和购房者来讲，则是分别在资金和住房方面灵活地各取所需并且均有利可图。
第一，有助于开发商快速融通资金：其道理在于，开发商提供的贷款资金只是用于房价按揭部分，而房价的首期款项仍然需要由购房者自行支付。因此，开发商提供贷款资金后，在销售后所回笼的资金中，不仅包括其所提供的原始贷款资金，还包括购房者自行支付的首期款项等部分，而该部分由购房者自行支付的款项则是开发商的融资成果。并且，可以设想的是，开发商不断地利用这种贴息委托贷款方式进行资金的周转，一定数额的原始资金将源源不断地为开发商补充资金能量。
第二，有助于开发商实现提前销售：按照《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（即央行121号文）的规定，开发商必须在“结构封顶”时才能从商业银行取得个人购房贷款，这意味着在普通银行贷款基础上难以实现提前销售。但在实践操作中，开发商从办得“四证”、获得销售许可证，到“结构封顶”还需要平均1年左右时间，这个阶段恰恰是开发商资金最为紧张的时间，大多数开发商资金断链的情形都是在此期间发生的。开发商贴息委托贷款则可以很好地解决这一期间内的贷款政策限制和开发商资金需求之间的矛盾，原因即在于通过开发商贴息委托贷款而提前进行销售，比“结构封顶”后才能按揭销售提前了大约1年左右的时间。
第三，开发商贴息委托贷款还常常被开发商用来作为凸显其价格优势的卖点：“商家贴息提前销售”，本身就是很有诱惑力的市场营销题材，因为如果等盖到封顶再销售，销售单价至少上涨10%，购房者多出了钱，但开发商并没有多挣一分钱，而开发商贴息委托贷款使客户能够在较早时间以最优价格购到最合适的房子，使开发商及时将潜在客户转变为现实客户。当然，由于开发商许诺对购房者在办理购房到结构封顶后转正式的银行贷款前实行部分（例如1%）的贴息，对于购房者来说，低价买期房再加上提前的贷款利息贴补，这种有实质性受益的营销卖点也更容易被购房者接纳。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。#p#分页标题#e#