房地产信托融资方式及其作用

这种融资方式是近年来兴起的一种融资选择，在一定程度上，也可以说是由于房地产企业在面临融资条件日益严格，资金取得日益困难的情况下而萌生的一种融资方式。
根据我国《信托法》第二条的规定，“信托”是指委托人基于对受托人的信任，将其财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义而为委托人的利益或特定目的进行管理或处分的行为。 
从类别上来看，房地产信托融资可以从整体上划分为房地产财产信托和房地产资金信托这两种方式。前者指房地产开发企业作为委托人，利用其合法拥有的房地产委托信托投资公司而设立以房地产开发企业自身为受益人的信托，通过向社会投资者转让全部或部分信托受益权（凭证）使其成为最终受益人，而房地产开发企业则借以获得相应资金的行为。后者则是指信托投资公司通过设立单一或集合资金信托计划募集社会资金，之后再根据信托合同的约定将资金以各种方式投向与房地产相关的活动，在这一过程中，投资者既是委托人也是受益人。而这一过程中所涉及的房地产，则既包括房地产项目所有权，也包括房地产经营权、物业管理权、租赁权、受益权和担保抵押权等相关权利。“房地产投资信托”( REITs)即是房地产信托融资方式的一种类型。
世界上第一只REITs于1960年在美国诞生。之后，随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs逐渐在美国成为一种重要的金融方式。几十年来，REITs的发展早已超越了美国的国界，其操作日益成型和规范。从国际范围看，REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。国际意义上的REITs在性质上相当于一种特定产业的投资基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通。
以香港为例，根据香港证监会颁布的《房地产投资信托基金守则》的规定，TEITs是指以信托方式组成，主要投资于房地产项目的集体投资计划，旨在向持有人提供来自房地产租金收入的回报。例如，在香港上市的领汇REITs，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25. 4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入（主要为空调费）；租金地区分布为港岛7. 2%，九龙33. 8%，新界59%。由于领汇承诺会将扣除管理费用后的90%/ - 100%的租金收益派发股东，因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆（资产负债率最高可达45%）的方式而实现。
从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，一种方式是设立特殊目的公司( SPV)并以该特殊目的公司的名义向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业性地产，并利用这些商业经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；另一种方式则是原物业发展商以其部分或全部经营性物业资产作为支持而设立REITs，而以该等物业可取得的稳定而长期的租金收益等向投资者定期派发红利，这种方式的操作类似于债券投资。由于写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs -般适用于商业地产。#p#分页标题#e#
另外，从REITs的国际发展经验看，REITs通用的经营模式是出租已建成之商业地产并以租金回报投资者，而非利用所筹得的资金用于房地产开发性投资。因此，REITs并不同于以房地产开发为目的的房地产项目融资。
谈到国内房地产企业在REITs方面的探索，则不能不提及在香港上市的首支内地背景的房地产投资基金——广州越秀房地产信托基金。据以发行这支REITs的房地产包括广州白马商贸大厦、财富广场、城建大厦和维多利广场。为了达到发行的条件，在经历了4年的公司架构重组后，籍香港证监会于2005年6月修订其《房地产投资信托基金守则》之机，越秀REITs终于得以在香港上市。而其重组安排，以及对特殊目的公司( SPV)层级的设置和使用等，均对后来者有一定的参考意义。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。