房地产合作开发应注意的问题

由于房地产开发投资周期长、投资金额大，并且涉及从土地使用权获得、拆迁安置、招投标、工程的设计、施工、监理、设备安装到房屋的销售、物业管理等的多个环节，整个过程非常复杂。因此，采取合作开发房地产的方式时，应在相关合作协议中对各方的权利义务进行合理和详尽的规定。一般而言，可以从以下几个方面把握房地产合作开发协议中的内容及要点：
（一）协议的内容必须合法，不得假借合作开发房地产的名义从事法律法规所禁止的活动。
例如，根据我国《贷款通则》第61条的规定，“企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相融资业务”，因此，名为房地产合作开发而实为资金借贷的协议可能会被认定为无效。又如，由于划拨土地使用权取得的无偿性或低偿性，《城市房地产管理法》第39条等规定，以划拨方式取得国有土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院的规定，报有批准权的人民政府审批；有批准权的人民政府准予转让的，应由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。所以，在未办理以上手续前就以划拨土地跟他人合作签订的联合开发房地产合同应当认定为无效合同。
（二）合作开发的相关参与方须具有相应的房地产开发资质，否则合作开发的目的将难以实现。
（三）协议对双方的权利、义务及违约责任应规定得合理、具体、明确，既要明确各方的利润分享、风险分担机制，也要对违约情形等有明确的界定，并且还要明确各方之间的争议解决机制。
整体而言，房地产合作开发虽然是一种灵活性很强的房地产开发方式及融资方式，但灵活性同时也带来了不确定性，因此，参与各方均应对作为合作基石的合作开发协议予以充分重视。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。