房地产合作开发的概念和分类

房地产合作开发，简单来说，即是指拥有土地与拥有资金或其他资源的各方共同开发房地产项目。最典型的模式是“一方出地，一方出钱”，不过实践中，合作各方均提供相应资金或其他资源的模式也是存在的。，
房地产合作开发基本上分两种方式：
（一）法人型模式：即由合作各方共同出资组建一个项目公司来合作开发房地产项目，其中出地方以合作项目的土地使用权出资，投资方以现金等资产出资，各方按照出资比例或通过合同约定承担风险、分享收益。这种方式下，各方责任明确、组织机构稳定，人事安排及操作比较规范，相对而言可以减少纠纷发生的概率。但组建项目公司、规范管理机构均意味着时间和资金成本的支出，另外以土地使用权出资必须办理土地使用权转移手续（但以划拨方式取得的土地使用权无法办理转移手续），较为烦琐；更重要的是项目公司的利润须在交纳所得税后才可以作为利润由各方分享，这也造成了较高的财务成本。
（二）合伙联营型模式：同样是一方提供土地使用权，一方提供开发所需要的资金，但双方并不组建项目公司，而只是通过就具体开发项目签订合作协议而合作开发房地产项目。实践中，可采取的方式有：组建由合作各方分别派遣的相关人员组成的联合管理机构，或者各方按照合同的约定而各自独立履行义务、分享收益。由于没有具有独立地位的项目公司的存在，合作各方之间的关系较为松散，因此，在采用合伙联营型的模式时，各方均应慎重考虑各方的权利、义务及彼此之间的沟通和利益协调机制。
法人型模式的优点在于合作各方的权利、义务明确，并且房地产项目运作的主体是项目公司，产权权属关系清晰；而合伙联营型模式的优点在于在法律允许的范围内，可以根据各方自身的条件和实力以及项目自身的要求而灵活地约定各自的权利和义务，缺点在于由于各方的合作关系较为松散，只能以合作协议以及一般性的法律法规为依据来规制并保障合作各方的权利义务，实践中往往容易在生产要素资源投入、利润分配、项目经营管理等方面出现各种矛盾纠纷，在人员、财务、项目报建等方面的手续和管理工作也较为复杂。因此，从某种意义上说，对合伙联营型模式来说，更需要借助律师等专业人士的参与和协助，以便为各方设计出兼顾各方的利益同时能够使各方相互信赖的长效监督合作机制。


靳双权律师，北京市东卫律师事务所房地产业务部负责人，靳律师为多家知名房地产公司提供法律顾问及教学服务；靳律师还致力于法律援助事业，如果您因生活困难，合法权益受到侵害，符合法律援助条件，靳律师愿意为您提供免费法律援助服务。联系电话：13426037149.单位：东卫律师事务所，地址：北京市朝阳门外北大街8号富华大厦D3B室。