二手房买卖合同中，卖方违约责任案例

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起卖方违约引起的违约责任案件，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
　　（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
 
一、当事人信息
原告（反诉被告）奉行银行股份公司
被告（反诉原告）泰康实业有限公司
 
二、基本案情：
2013年5月13日，奉行银行向本院起诉称，2010年12月20日，我公司与泰康公司签订了《房屋买卖合同书》，约定：我公司购买泰康公司房产11264.96平方米（其中一层1351.37平方米，二层1430.13平方米，三层1740.54平方米，四层、五层、六层各1789.96平方米，负一层638.64平方米，地下夹层20个车位734.40平方米），房产价款为4.39亿元、装修设备补偿款为1.67亿元，合计价款为6.06亿元；我公司将全部款项汇到双方共管账户中，我公司取得房产证时支付90%，取得土地证时支付10%；泰康公司应于2011年9月15日前为我公司办出房产证，应于2012年3月18日前办出土地使用权证书；如泰康公司在本协议签订之日起270日内不能为我公司办出房屋所有权证书，每拖延一日，泰康公司要向我公司支付每日万分之五的违约金。合同签订后，我公司依约将全部款项6.06亿元汇到双方共管账户中，双方对上述房产办理了网签手续。2011年3月1日双方签署了《补充协议》，将双方共管账户中的2.5亿元款项转为购房定金，先期支付给了泰康公司；2011年12月7日，从共管账户中再次支付2.5亿元给泰康公司。但泰康公司至今仍未给我公司办理出房、地产证书。现请求法院判令：1、判令双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效；2、判令泰康公司将房屋所有权及项下的的土地使用权转移过户登记至我公司名下；3、判令泰康公司向我公司支付逾期办理产权转移过户手续的违约金174831000元（暂计算至2013年4月15日），直至过户完成；4、由泰康公司承担案件诉讼费用。
 
泰康公司辩称：双方签订的《房屋买卖合同书》是无效合同。奉行银行购买非用于自用的房屋，违反《中华人民共和国商业银行法》第四十三条的强制性规定，双方所签合同属《中华人民共和国合同法》规定的无效合同。双方签订的合同是附有条件的合同，双方在签订合同前的磋商过程中达成一致，我公司以远低于当时市场价格将房屋出售给奉行银行的前提是能够入股奉行银行的股东。但合同签订后，奉行银行违反双方达成的一致条件，一直拒绝办理我公司入股事宜。奉行银行采用欺诈手段进行网签公示，在我公司不知情的情况下单方委托中介机构，以虚构的合同网签公示，且在公示中超出其购买面积，将我公司其他房屋面积也算进购买面积，试图将属于我公司的房产过户至奉行银行名下。我公司认为奉行银行购买非自用房屋，且违反诚信，在不履行双方达成的条件的情况下，单方委托中介机构采用编造的虚假信息进行网签公示，因此，双方签订的合同属无效合同，且该无效合同未能履行的全部责任均由奉行银行造成。请求法院依法驳回奉行银行的全部诉讼请求。同时提出反诉称：2010年12月20日，我公司与奉行银行签订《房屋买卖合同书》，约定奉行银行购买我公司位于北京市西城区复兴门内大街156号北京招商国际金融中心C座的部分房产共计11264.96平方米。在合同履行过程中，我公司发现对方购买房产非用于自用，其购买房产的行为违反了《中华人民共和国商业银行法》第四十三条的禁止性规定，双方所签合同系无效合同。双方签订合同后，奉行银行在没有取得我公司同意的情况下，单方委托第三人进行了网签公示。其网签内容编造了不存在的合同编号，且公示的建筑面积达14844.88平方米，意图将我公司并未出售部分的房产也据为己有，侵害了我公司的合法权益。综上，我公司认为，我公司与奉行银行签订的合同违反法律强制性规定，属无效合同。奉行银行单方委托第三人以虚假信息进行的网签公示侵害了我公司的合法权益，应当立即撤销。故请求法院判决：确认双方于2010年12月20日签订的《房屋买卖合同书》无效；奉行银行和中介机构北京久宏房地产经纪有限责任公司立即撤销针对我公司所有的房屋（房屋所有权证号为X京房权证西字第x号和X京房权证西字第x号）所作的两份网签手续，反诉费由奉行银行负担。
针对泰康公司的反诉奉行银行表示不再作书面答辩，但不同意泰康公司的反诉请求。
 
在审理期间，奉行银行向法院申请将该笔款项冻结并将双方所涉的房产予以查封。本院审理期间，奉行银行表示如果泰康公司将房屋及土地的产权过户到银行名下，愿意按照合同约定支付剩余购房款。
 
经法院调解，双方当事人不能就争议的解决达成一致。
 
三、裁判结果
一、奉行银行股份公司与泰康实业有限公司签订的《房屋买卖合同书》合法、有效；
二、泰康实业有限公司于本判决生效后三十日内将其拥有土地使用权证号，房屋所有权证号，房屋及地下夹层二十个车位共计一万一千二百六十四点九六平方米的房屋所有权及项下的土地使用权转移过户登记至奉行银行股份公司名下（以实际登记面积为准）。
三、泰康实业有限公司于本判决生效后三十日内支付奉行银行股份公司逾期办理产权转移过户手续的违约金一亿七千四百八十三万元（暂计算至二○一三年四月十五日）直至过户完成。
四、驳回泰康实业有限公司的反诉请求。
保全费五千元，由泰康实业有限公司负担（于收到本判决后七日内交纳）。
案件受理费三百九十四万五千九百五十五元，由泰康实业有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费一百九十七万二千九百七十七元五角，由泰康实业有限公司负担（已交纳）。
 
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
律师认为，纵观整个案件，该案双方当事人争议的焦点主要有以下几点。
首先，是关于合同的效力问题。奉行银行与泰康公司系在自愿、平等的基础上签订了《房屋买卖合同书》、《房产补充协议书》，上述协议书的签订并不违反法律的规定。且上述协议书已基本履行完毕，故应当确认双方签订的上述协议应属有效。泰康公司在反诉中提出奉行银行向其购买的房屋不是用于自用而是投资的目的，因此，奉行银行的行为违反了《商业银行法》第43条，即：“商业银行在中华人民共和国境内不得从事信托投资和证券经营业务，不得向非自用不动产投资或者向非银行金融机构和企业投资，但国家另有规定的除外”的规定，双方所签订的合同应属无效。《合同法》明确规定了合同无效的5种情形，而泰康公司与奉行银行所签订的购房合同并不存在上述5种情形。《商业银行法》属于行业规范性质的法律，其所作的规定应是管理性规定并不是效力性规定，因此，即使违反该规定也不能够自然产生合同无效的效果。且泰康公司的上述说法并没有相关证据予以佐证。故泰康公司关于双方签订的合同属于无效的抗辩及反诉无事实及法律依据，法院对其要求确认合同无效的请求不予支持。
其次，关于泰康公司反诉中提出奉行银行虚假网签的问题。泰康公司在答辩及反诉中，多次强调奉行银行出示的网签系其单方委托并和房屋中介机构串通所做的虚假网签。经过审理，实际情况是在北京市住房和城乡建设委员会对外项目信息公示栏目中查询，确实有涉案房屋网签的事实。按照行业惯例，进行网签必须要有出卖方与买受方签订的书面合同，出卖方应办理或配合办理网签。现泰康公司否认曾经委托有关中介机构做过网签，又不能提供其他证据予以证明。故法院依照相关的规定，不能确认在北京市住房和城乡建设委员会对外项目信息公示栏目中公示的网签是虚假的。如果泰康公司坚持认为网签是虚假的并要求撤销，可以通过其他渠道另行解决。关于泰康公司提出的网签超面积问题。奉行银行在开庭中已经明确表示不存在超面积问题，双方在合同中亦约定以最后取得房产证为准。关于泰康公司提出奉行银行当时购买房屋低于市场价格，前提是优惠入股银行。目前没有任何书面证据表明奉行银行同意泰康公司入股。奉行银行是批量购买的房屋，属于一次性支付购房款，在当时的情况下双方签订的购房价属于正常范围内，不存在低于市场价格的问题，即使存在低于市场价格，也是双方一致同意的，不存在显失公平的问题。故泰康公司的该项主张，法院不予支持。基于上述事实，奉行银行起诉要求确认双方签订的《房屋买卖合同书》合法有效；泰康公司将1-6层房屋及地下夹层20个车位共计11264.96平方米的房屋所有权及项下的土地使用权转移过户登记至奉行银行名下并支付逾期办理产权转移过户手续的违约金174831000元（暂计算至2013年4月15日）直至过户完成的诉讼请求符合法律规定，法院予以支持。