北京房产律师解析一起卖方违约的违约责任争议

房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起因卖方迟延履行引起的违约责任纠纷，现将这些案件编成案例的形式，希望可以帮助到你。
　　（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）

一、当事人信息
上诉人(原审被告)北京富洲投资有限公司
被上诉人(原审原告)李华

二、基本案情：
李华在原审法院起诉称：2013年1月16日，我与富洲投资公司签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定我从富洲投资公司处购买房屋，总房价684.3万元，房屋权属转移登记时间为2013年6月30日前。合同签署当天，我依约支付全部购房款，完全履行合同义务，但富洲投资公司未能依约于2013年6月30日前办理完毕产权过户登记手续。2013年7月30日，富洲投资公司向我出具告知函，承诺8月办理完毕房屋所有权证，但直至9月24日，网签手续方办理完毕。10月8日，富洲投资公司将准备齐全的房屋过户手续递交北京市海淀区房管局，房管局于10月12日出具受理通知书。之后我多次询问办理进展，富洲投资公司总以种种理由搪塞，直至2014年1月9日下午，我亲自到房管局档案窗口询问方知合同标的房产涉及其他纠纷已经被天津高院查封。我随后向富洲投资公司求证，富洲投资公司承认确有此事。我为保护自己的利益，于2014年1月20日向贵院提起诉讼，请求确认双方于2013年1月16日签署的北京市存量房屋买卖合同合法有效，贵院审理后判决双方的该份合同合法有效。2014年3月14日，我取得808号房屋的房屋所有权证书，但至今富洲投资公司已经违约257天，该违约行为完全是富洲投资公司自身原因造成的，富洲投资公司应向我支付违约金。故我诉至法院，要求富洲投资公司向我支付逾期办理房屋权属转移登记违约金175865.1元；诉讼费由富洲投资公司承担。

一审被告辩称
富洲投资公司在原审法院答辩称:李华提交的合同系双方于2013年1月16日签订，之后双方又于2013年9月24日签订了网签合同并在建委备案，其中对房屋面积、价款、权属登记时间进行了变更，且网签合同上的房屋面积与房产证的面积一致，故我公司认为2013年9月24日签订的合同代替之前的合同。李华主张的依据是2013年1月16日的合同，但该合同被之后的网签合同取代，故李华诉讼请求没有合同依据，即使有违约金，也应按照网签合同的约定支付。

三、审理经过：

原审法院审理查明：2013年1月16日，富洲投资公司（出卖人）与李华（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（自行成交版），约定出卖人出售房屋，房屋建筑面积228.1平方米（最终以转移登记时的房屋面积为准）；房屋性质为商品房，未设定抵押；成交价格为684.3万元。该合同第十条约定：“（一）当事人双方同意，自本合同签订之日起以出卖人通知为准，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋产权转移登记手续。（二）买受人未能在2013年6月30日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照签约日的中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。”合同签订后，李华向富洲投资公司交纳全部购房款，富洲投资公司已于2012年12月25日、2013年1月16日向李华开具房款收据。

另查，2013年7月30日，富洲投资公司向李华发《告知函》称：“现由于网签的相关手续未办理完毕，导致您的房屋权属转移登记手续未能按合同约定办理。我公司会在发函后尽快办理网签的相关手续，并于2013年8月份给您办理完毕房屋所有权证书。逾期办理房屋所有权证书给您造成的损失，我公司将依照合同第十条的约定，向您支付违约金。”2013年9月24日，富洲投资公司（出卖人）与李华（买受人）签署《存量房屋买卖合同》，完成了网上签约，合同约定出卖人出售房屋，建筑面积共332.07平方米，成交价格为996.21万元。第十条第二款约定：“买受人未能在2013年12月31日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照签约日的中国人民银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向买受人支付。”2013年9月29日，李华缴纳房屋买卖契税。此后双方递交办理转移登记所需材料，房屋登记机关于2013年10月12日出具房屋登记受理通知书。2014年3月14日，李华取得房屋的所有权证。

再查，2014年，李华曾将富洲投资公司诉至法院，要求确认双方于2013年1月16日签署的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。经法院审理查明，2013年10月11日，因富洲投资公司与案外人另一纠纷，天津市高级人民法院依申请对房屋采取保全措施，予以查封。2014年4月18日，法院作出判决，判决李华与富洲投资公司于2013年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》合法有效。现李华要求富洲投资公司支付2013年7月1日至2014年3月14日的违约金。富洲投资公司表示权属转移登记事项应以双方2013年9月24日签署的存量房屋买卖合同为准，即取得房屋所有权证书的期限变更为2013年12月31日之前，且其已于2013年9月30日递交了办理房屋所有权证的相关手续，故其义务已于当日完成。李华表示2013年9月24日的存量房屋买卖合同系为办理房屋过户的网签合同，故其要求富洲投资公司按照2013年1月16日《北京市存量房屋买卖合同》的约定给付迟延办理产权证的违约金。审理中，富洲投资公司提交房屋的房款发票，证明双方实际履行的系2013年9月24日的存量房屋买卖合同。李华表示自己没有见过发票，且发票金额与网签合同的约定一致，与其处的收据总额不符。
原审法院判决认定：富洲投资公司与李华于2013年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该份合同亦经过诉讼确认合法有效，故双方当事人应当依据此合同全面履行各自的义务。房屋于2013年9月24日完成网上签约，富洲投资公司亦于2013年7月30日向李华发告知函，对因网签手续未办理完毕导致李华的房屋权属转移登记手续未能按合同约定办理予以认可。之后房屋因案外人申请诉讼保全而被法院查封，亦导致了李华未能及时取得房屋所有权证书。综上，富洲投资公司已经构成违约，对此应承担相应的违约责任。现李华要求富洲投资公司依约支付自2013年7月1日至2014年3月14日的违约金，于法有据，法院予以支持。双方于2013年9月24日签署的存量房屋买卖合同系为办理权属转移而签订的网签合同，加之双方于2013年1月16日签署的北京市存量房屋买卖合同已经确认为合法有效，故富洲投资公司主张按照网签合同履行权属转移登记事宜，缺乏事实与法律依据，法院不予采信。富洲投资公司主张其于2013年9月30日递交办理房屋产权证的材料即完成义务，但房屋系因富洲投资公司与案外人纠纷而被查封，致使李华无法及时取得房屋所有权证，且双方的合同系约定以买受人取得房屋所有权证书的时间来确定出卖人是否承担违约责任，故富洲投资公司的该项抗辩理由，于法无据，法院亦不予采信。

四、判决结果：
一审裁判结果：北京富洲投资有限公司于本判决生效后七日内支付李华逾期办理房屋权属转移登记的违约金十七万五千八百六十五元一角。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

后，富洲投资公司不服原审法院判决，提起上诉。
二审裁判：驳回起诉，维持原判。

五、律师点评：
房产律师靳双权点评：
律师认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。富洲投资公司与李华于2013年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，且该份合同亦经生效判决确认合法有效，故双方当事人应当依据此合同全面履行各自的义务。
在合同履行过程中，由于富洲投资公司自身的原因导致其未能依照上述合同中约定的时间为李华办理房屋权属转移登记手续，双方就逾期办理房屋所有权证的违约责任产生争议。在富洲投资公司于2013年7月30日向李华发出的告知函中，富洲投资公司亦对逾期办理房屋所有权证的事实予以认可，并同意按照双方于2013年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》第十条的约定向李华支付违约金。通过上述事实可以证明，富洲投资公司对于自己的违约事实以及因此所产生的违约责任有明确的认识。
现富洲投资公司主张其与李华于2013年9月24日签订的网签合同已就办理房屋权属转移登记手续的时间进行了变更，应当以变更后的时间来计算违约金数额。对此律师认为，双方于2013年9月24日签订的存量房屋买卖合同系为办理权属转移而签订的网签合同，仅是依据相关行政主管部门的要求而签订的，双方也没有按照该网签合同的内容实际履行各自义务，双方履行的仍是2013年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，故应当以2013年1月16日签订的《北京市存量房屋买卖合同》来确定富洲投资公司的违约责任，对于富洲投资公司主张的依据2013年9月24日签订的存量房屋买卖合同来计算违约金数额的请求，法院不予支持。原审法院依据本案事实情况所作处理正确，法院予以确认。