央产房买卖过程中一方返悔，合同如何继续履行

  (本文为北京房产律师靳双权原创，如有转载请注明出处)
 
房地产律师靳双权作为从业十余年的资深房地产律师办理了大量房地产纠纷案件，积累了大量办理房地产案件的经验，现在房地产律师靳双权将这些案件改编为房地产纠纷案例，本案件是一起无权处分房屋买卖纠纷案件，现在我把这个案子改编为案例的形式，希望可以帮助到你。（为保护当事人的隐私安全，本文当事人全部使用化名）
 
 
一、     基本案情
 
    这是北京房产律师靳双权2014年代理的一起母女间借名买房案件。诉争房屋为购买超过5年的首次上市交易的已购公有住房（央产房），靳律师为本案原告周莹的代理律师。
 
    2011年4月17日，周莹和邹曼于北京市石景山区某房地产中介公司签订了  《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定邹曼将位于石景山区某小区1203室（简称诉争房屋）以335万元出售给周莹。房款由首付款和银行贷款两笔组成。协议签订后，周莹依约履行给付邹曼首付款义务，并获得银行贷款批准。但是邹曼寻找多种借口不予配合办理过户，并单方提出解除合同。周莹为此与其多次协商未果。周莹认为邹曼的行为严重违反了诚实信用原则及合同相关条款，已构成根本违约，为维护自身合法权益，诉至法院，请求：
 
1、判令邹曼继续履行与周莹的房屋买卖合同，办理房屋过户手续并交付房屋；
 
2、邹曼赔偿周莹违约金及贷款经济损失110万余元。
 
二、法院审理过程
 
    北京市石景山区人民法院审理查明：2011年4月17日，经链家公司居间，周莹与邹曼签订了《北京市存量房屋买卖合同》，由周莹购买邹曼名下位于北京市石景山某小区1203室房屋，房屋成交价格335万元，定金10万元，拟贷款180万元。合同第六条约定房屋交付：出卖人应当在取得全部房款2日内前将该房屋交付买受人；合同第七条约定违约责任：逾期交房15日内，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。经当事人双方同意，自本合同签订之日起90个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。同日，周莹与邹曼及链家公司又签订《补充协议》，约定周莹于2011年7月1日前将首付款155万元支付邹曼；
 
    上述合同及补充协议签订后，周莹于2011年4月25日支付邹曼定金10万元，2011年6月18日支付邹曼首付款140万元，合计支付150万元。2011年7月31日中国建设银行向周莹发放《个人二手房按揭贷款承诺函》，审核确认拟向周莹发放贷款180万元，期限30年，贷款利率5.44%，放款条件为：周莹与邹曼需将涉诉房屋过户至周莹名下，且周莹取得合法有效的《房屋所有权证》，符合贷款条件并办妥上述房屋设定抵押给该行，且交付给该行《房屋他项权证》并核实信息无误后收押。承诺函自签发之日起6个月内有效，现该承诺函已经过期。
 
    2011年9月13日，周莹与邹曼就涉诉房屋网签合同房价款约定为110万元，双方对网签合同的签字系本人签字予以认可，但邹曼主张对房价款做低并不知情，并主张因此造成退税损失11万元及税务局罚款4万余元。
 
    法院认为，在链家公司居间下，周莹、邹曼以110万元网签的备案合同已经另案处理合同效力，该网签合同并非双方买卖合同的真实意思表示，故其效力与本案双方真实意思表示的合同是否履行并无直接关系，故对于邹曼以此为由要求周莹承担违约责任并赔偿损失的请求法院不予支持。
 
    周莹于2011年7月31日取得银行批贷函，现该批贷函已经过期，造成此结果的发生周莹、邹曼及链家公司均有责任，因此，法院对于周莹要求邹曼支付违约金并承担贷款损失的请求亦不予支持。
 
    现周莹已经支付邹曼150万元房款，尚余185万元购房款未支付。邹曼亦缴纳了税费，若解除合同势必造成双方损失进一步扩大，故法院对于周莹要求继续履行合同的诉讼请求予以支持。
 
三、法院判决
 
    依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：
1.周莹于判决生效后180日内，支付邹曼北京市石景山区某小区1203室剩余购房款210万元；
 
2.邹曼于判决生效后180日内，协助周莹办理房屋过户手续并向周莹交付室房屋；
 
四、房产律师靳双权点评
 
    中国房地产营销协会副会长、资深房地产律师靳双权认为：本案争议的焦点在合同的效力有以及损失的承担等几个问题
 
1.    关于合同效力的问题
 
    周莹与邹曼于2011年4月17日签订的房价款为335万元的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。合同履行过程中，当事人规避法律的行为并不影响本案房屋买卖合同的效力，现该合同已履行完毕，房屋已过户，故邹曼请求解除合同，法院不予支持。
 
2.    关于损失承担的问题
 
   低价网签，规避国家税收制度的行为，各方均有过错，由此产生的损失，应各自承担。但因中介公司对央产房可以退税的政策未向邹曼明示，邹曼对该政策不知情，致使邹曼由于低价网签出现税损失。因双方行为导致延误而错过退税时间，故周莹、邹曼应对该笔损失各自承担二分之一的责任。