房价上涨卖方毁约导致的二手房买卖纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、基本案情
1、原告诉称
2013年4月，方萍、李中诉称：我们系夫妻关系。2013年1月19日，在中介公司的介绍下，与程卫平就其名下房产达成房屋买卖意向。程卫平承诺该房产系其单独所有，程卫平有权处分并承诺收到首付款后将款项专用于房屋解押。我们当即支付2万元购房定金，并签署《北京市房屋买卖合同》。合同约定买卖价格为130万元，首付款60万元。2013年1月20日，我们支付中介公司费用2.75万元。2013年1月25日，购房资格审核通过，并由中介公司进行网上签约。2013年1月26日，向程卫平支付58万元首付款，程卫平表示收到首付款后的第一个工作日（2013年1月28日）申请提前解押还款。程卫平至今未办理提前解押还款，并于最后一次承诺办理提前解押还款之日（2013年3月8日）起，失去联系长达8天。
 
2013年3月16日，重新联系上程卫平，程卫平表示因其妻子不同意而拒绝出售该房屋，并主张合同无效，于2013年3月27日、2013年4月11日分两次返还首付款60万元。程卫平的行为导致我们错过购房最佳时机，给我们造成了严重的经济损失。为此，我们诉至法院，请求：1.依法判令解除《北京市房屋买卖合同》；2.程卫平支付首付款30万元的利息，自2013年1月26日按同期银行贷款利率的4倍计算至2013年3月27日；支付首付款30万元的利息自2013年1月26日按同期银行贷款利率的4倍计算至2013年4月11日；3.程卫平赔偿房屋差价损失30万元；4.程卫平赔偿误工损失4400元；5.诉讼费由程卫平承担。
 
2、被告辩称
程卫平辩称：涉诉房屋系婚后共同财产，我未经过妻子同意，故该售房合同是无效的。2013年3月份，双方发生争议后，经与妻子协商，同意继续履行合同，但方萍、李中担心继续履行有风险，不同意继续履行合同。双方约定我将定金及首付款返还给方萍、李中后，双方再无其他争议，所以没有继续履行合同。方萍、李中的误工发生在2012年4月11日之后，此时双方已经协商一致，故该项损失不是必要的损失。对于利息损失，双方并没有约定涉诉房屋解押的期限；我收到首付款后不足以完成涉诉房屋解押，双方就此事一直在协商；且即使存在利息损失，也应按照同期银行存款利率计算。综上，不同意方萍、李中的诉讼请求。
 
二、法院查明
2013年1月19日，（甲方）程卫平与（乙方）方萍签订《北京市房屋买卖合同》，约定：…....甲方保证房屋产权无查封、无债务纠纷，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的事宜；合同各方未按照约定履行义务的，导致合同履行迟延或无法履行，违约方应承担违约责任，赔偿给他方造成的损失……同日，程卫平出具收条：“今收到方萍购房定金2万元整，购房地址xx”
 
2013年1月26日，程卫平出具收条：“今收到方萍购房首付款58万元整，此款用于×房内贷款解贷用。”
 
2013年3月27日、4月11日，程卫平分别给方萍转账30万元，共计60万元。
 
另，诉讼过程中，经方萍、李中申请，对房屋进行市场价格评估，结论为：评估对象于估价时点2013年4月21日（因程卫平于2013年4月11日已退还原告给付的全部购房款，留出10天作为原告重新选房的时间，故估价时点定在2013年4月21日），在公开市场条件下的房地产市场价值160.38万元。为进行涉诉房屋的市场价格评估，方萍、李中支付评估费5208元。
 
依此，方萍、李中庭审中变更诉讼请求为：解除于2013年1月19日签订的《北京市房屋买卖合同》；程卫平赔偿方萍、李中房屋差价损失30.38万元；程卫平赔偿方萍、李中误工损失4400元；案件受理费及评估费全部由程卫平承担。
 
三、法院判决
1、《北京市房屋买卖合同》，于判决生效之日即日解除；
2、程卫平赔偿李中、方萍房屋差价损失三十万三千八百元；
3、驳回李中、方萍的其他诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
《买卖合同司法解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”程卫平以涉诉房屋为夫妻共同财产，其出售房屋未经过其妻子同意为由主张合同无效，法院不予支持。
 
依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，在合同履行期限届满之前，合同一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，另一方有权解除合同。程卫平明确表示因为房价上涨，不同意继续履行合同，故对方萍、李中解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》的诉讼请求，法院予以支持。方萍、李中表示放弃赔偿首付款利息损失，法院不持异议。程卫平明确表示因为房价上涨，不同意继续履行合同已构成违约，故对由此给方萍、李中造成的合理损失，程卫平应予赔偿。
 
方萍、李中主张依据双方签订的《北京市房屋买卖合同》约定的购房价格与《房地产估价报告》确定的房屋价格，要求程卫平赔偿房屋差价损失30.38万元并无不当，对此，法院应予支持。对于方萍、李中主张的误工损失，因未能提出充足、有效的证据，且程卫平不予认可，故法院不予支持。