卖方因房价上涨反悔引发的纠纷

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
 
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、基本案情
1、原告诉称
2014年5月，许希、张凤起诉称：2013年9月15日，我二人与孙楠经中介签订房屋买卖合同，约定我二人购买孙楠房屋。后我二人积极履行合同，但孙楠多次推脱不予配合我二人申请贷款，故起诉要求：解除房屋买卖合同及居间合同、孙楠支付违约金10万元、返还预付定金5万元、支付服务费5850元、评估费1500元。
 
2、被告辩称
孙楠辩称：我一直都在积极配合履行合同，是许希、张凤违约了。如果按许希、张凤违约可以解除合同。
 
二、法院查明
2013年9月15日，许希、张凤与孙楠经中介公司居间签订北京市存量房屋买卖合同及北京市存量房屋居间合同，约定许希、张凤（买受人）购买孙楠（出卖人）所有的房屋一套（85.61平方米），价格142万元；付款方式为公积金贷款，拟贷款金额为80万元，买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，买受人继续申请其他银行贷款，至贷款批准，期间产生的费用由买受人自行负担；违约责任约定，出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约，出卖人应按买受人累计已付定金的双倍支付违约金；双方还约定了其他权利义务。合同签订后，许希、张凤给付孙楠预付定金5万元。
 
在合同履行的过程中，许希、张凤申请贷款需要孙楠配合补充提交其婚姻情况材料，孙楠提出贷款耗时久、房价上涨，许希、张凤需补偿才能配合办理贷款手续。后许希、张凤与孙楠于2013年12月22日达成房款增加25000元的口头协议，并约定于2013年12月23日共同前往银行办理贷款手续。2013年12月23日，孙楠致电许希、张凤，告知其涉案房屋曾经发生死人事件，双方未于当日前去办理贷款手续。
 
许希、张凤经向派出所、居委会及周边邻居多方打听，未听说涉案房屋发生过死人事件。后许希、张凤表示要求按照原房屋买卖合同确定的价款履行。孙楠表示涉案房屋发生过死人事件的情况已经告知过中介公司，只是好意提醒买受人注意，要在增加25000元后的房价基础上，再增加5千元加快费。
 
中介公司述称，因政策原因公积金贷款未获批准，后改为申请商业贷款，双方曾于10月共同前去银行办理贷款申请手续，当日双方的材料均需再补充而未办理成功，后许希、张凤的材料齐全但仍需孙楠的婚姻材料，最后双方口头协商一致增加房款25000元。后，孙楠通知许希、张凤涉案房屋死过人，我公司之前不知道这个情况，许希、张凤得知发生过死人事件后，不再同意增加25000元房款，而孙楠最后确定坚持增加3万元房款，双方为此僵持。
 
三、法院判决
1、解除许希、张凤与孙楠签订的北京市存量房屋买卖合同及许希、张凤、孙楠与中介公司签订的北京市存量房屋居间合同；
2、孙楠支付许希、张凤违约金十万元整。
 
四、律师点评
房产律师靳双权点评：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据现已查明的事实，许希、张凤与孙楠经中介公司居间签订房屋买卖合同及居间合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在房屋买卖合同中，双方明确约定了通过贷款的方式支付购房款，对于办理贷款的时间没有明确约定。根据现已查明的事实，双方在2013年9月签订房屋买卖合同，随即开始办理贷款手续，在得知公积金贷款手续未被批准后随及开始进入商业贷款申请程序。因通过贷款支付房款为合同中双方明确约定、一致同意的，而办理贷款手续的过程非一蹴而就，从双方初始申请贷款的过程来看，没有存在故意拖延的情况，且亦在合理的时间内进入贷款申请程序，在此过程中，涉案房屋的房价上涨与下跌均是正常的交易风险，故孙楠所称房价在申请贷款的过程中上涨，对其造成了损失并以此要求许希、张凤对其进行补偿的行为，并无依据。
 
许希、张凤为了使合同顺利履行，在中介方的调解下与孙楠进行沟通，与孙楠达成了在2013年12月23日孙楠配合前去办理贷款申请手续、补充提交材料的前提下，增加房款25000元的一致意见。双方对涉案房屋交易价格的变更，并非是无条件的增加房款，而是在2013年12月23日孙楠配合向银行补充提交贷款材料的基础上达成的。
 
2013年12月23日，孙楠向买受人提供涉案房屋死过人的信息，询问其是否仍愿意购买，这一信息足以影响许希、张凤对待房屋买卖合同是否继续履行的态度，故双方未于当日前去办理贷款申请手续。在经多方打听之下，许希、张凤无法核实孙楠提供的信息，鉴于出卖人孙楠自述涉案房屋发生过死人事件，这一足以影响涉案房屋交易价格的情况，另双方亦未在约定的日期前去办理贷款手续，合同未按预期的时间履行，许希、张凤提出按照变更前房屋买卖合同确定的价格继续履行合同具备合理性、合法性。孙楠在向买受人披露涉案房屋发生过死人事件这一“瑕疵”之后，提出在原有协商的价款之上再增加5千元加快费的要求，不符合常理。虽孙楠称5千元为加快费，并非要求增加房款，但其未提供增加5千元加快费的合理依据，法院对其意见无法采信。
 
双方房屋买卖合同明确约定“出卖方明确表示或以其行为表明不履行本合同约定的义务，或不将上述房屋出售给买受人，则视为出卖人违约”。双方的房屋买卖合同明确约定了涉案房屋的交易价格、亦约定了通过办理贷款方式支付房款，作为出卖人的义务即是接受约定好的价格、配合办理贷款手续。在合同的履行过程中，孙楠以补偿费的名义要求增加房款，在双方达成一致的情况下，主动提供了涉案房屋存在发生过死人事件的“瑕疵”，后又提出再增加5千元加快费的要求，其行为足以证明其不接受约定的交易价格配合办理贷款手续，构成违约。故，许希、张凤以孙楠违约为由，要求解除房屋买卖合同及居间合同、孙楠支付违约金10万元的诉讼请求，有合同依据，法院予以支持。许希、张凤要求同时返还定金及支付服务费5850元、评估费1500元的诉讼请求无合同及法律依据，法院不予支持。