房产律师靳双权解析一起卖方因房价上涨反悔引发的纠纷案例

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。
（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、基本案情
1、原告诉称
万龙诉称：2012年9月23日，万龙与杨国刚在中介公司的主持下签订了《北京市存量房屋买卖合同》。合同签订后，万龙于2012年9月24日、2012年9月28日、2012年9月29日和2012年10月22日相继分四次向杨国刚依约交纳了全部购房款，共计人民币1860000元。2012年10月12日，万龙与杨国刚办理了房屋所有权转移登记，万龙取得了房屋所有权证。
 
时至2013年春节前后，因该房屋坐落地区的房价上涨过快，杨国刚及其家人纷纷对卖房行为萌生悔意，遂以2012年10月12日房屋过户手续存在瑕疵为由，于2013年5月10日提起行政诉讼，要求撤销上述房屋登记行为。2014年4月17日，人民法院作出行政判决书，判决撤销北京市住房和城乡建设委员会2012年10月12日为杨国刚和万龙办理房屋所有权转移登记并向万龙颁发房屋所有权证的行为。鉴于万龙已向杨国刚支付了全部房款，履行了合同中所约定的全部义务，但至今仍然未能最终取得由有关部分颁发的真实有效的房屋所有权证，故要求杨国刚配合其办理相关过户手续。诉至法院，请求：1、判决继续履行《北京市存量房屋买卖合同》，即杨国刚配合万龙办理完成房屋权属转移登记手续；2、判决杨国刚赔偿万龙律师费及保全费各5000元。
 
2、被告辩称并反诉
杨国刚辩称：依据行政判决书，撤销了2012年10月12日为万龙办理的房屋所有权转移登记。不同意履行过户手续，杨国刚认为双方签订的房屋买卖合同无效。因为房屋过户的违法行为，万龙没有履行合规的手续，所以杨国刚认为双方签订的合同是无效的，不能履行。杨国刚提出反诉请求：判决双方签订的房屋买卖合同无效。
 
二、法院查明
2012年9月23日，万龙（买受人）与杨国刚（出卖人）在中介公司居间服务下签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人将其房屋（建筑面积118.53平方米）出售予买受人；该房屋为按经济适用住房管理的房屋；该房屋成交价格为1860000元，签订合同当日买受人支付给出卖人购房定金50000元，购房中期款1450000元于2012年9月28日支付给出卖人，剩余房款360000元与过户当日支付；出卖人应当于过户当日将该房屋交付给买受人；自该合同签订之日起20个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。
 
该合同签订后，万龙依约分四次于2012年10月22日前将约定的1860000元购房款全部支付予杨国刚，杨国刚向其出具了相应收条。该合同签订当日，即2012年9月23日，杨国刚即已将前述涉案房屋交付万龙占有、使用。
 
2012年10月12日，万龙与杨国刚共同房屋所有权转移登记，万龙取得了房屋所有权证，颁证机关为北京市住房和城乡建设委员会。
 
2014年4月17日，人民法院作出行政判决书，判决撤销北京市住房和城乡建设委员会2012年10月12日为杨国刚和万龙办理房屋所有权转移登记并向万龙颁发房屋所有权证的行为。截止至庭审结束时止，该房屋仍由万龙占有、使用。
 
三、法院判决
1、杨国刚配合万龙办理房屋的所有权转移登记手续，转移登记至万龙名下；
2、驳回万龙的其他诉讼请求；
3、驳回杨国刚的诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
有下列情形之一的合同无效。一、一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；二、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；三、以合法形式掩盖非法目的；四、损害社会公共利益；五、违反法律、行政法规的强制性规定。万龙是否具备购房资格并非《北京市存量房屋买卖合同》无效的理由；避税产生的阴阳合同应为网签合同，网签合同是否有效并不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力；万龙是否构成刑事犯罪，亦不影响《北京市存量房屋买卖合同》的效力。经法院审查，万龙与杨国刚签订的《北京市存量房屋买卖合同》是双方真实的意思表示，没有欺诈、胁迫、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，亦没有以合法形式掩盖非法目、损害社会公共利益或违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应为有效合同。由此，杨国刚上诉要求确认《北京市存量房屋买卖合同》无效的请求没有法律的依据，法院不予支持。
 
相应的，对于合法、有效的合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。本案中，买受人万龙已经依约向出卖人杨国刚交付了全部的购房款项，杨国刚即应当向万龙交付出卖物，即房屋。双方对于已签订的该房屋买卖合同并未协议解除，亦未履行完毕，故应当继续履行以完成买卖合同的根本目的。现万龙虽实际占有、使用该房屋，但是杨国刚亦应当依约履行该房屋的所有权转移登记，故对于万龙要求杨国刚继续履行合同，完成该房屋所有权转移登记的诉讼请求，有事实基础与法律依据，法院予以支持。对于万龙要求杨国刚承担诉讼保全费用的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。