房产律师靳双权评价一起房价上涨二手房违约案例

北京房地产专业律师靳双权（13426037149），专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业二十余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

（为保护当时人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。）
 
一、基本案情
1、原告诉称
赵丽诉称：2012年12月14日，我与原青霞签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定原青霞将其所有房屋出售给赵丽，成交价为339万元，原青霞应于2012年12月18日前到房屋抵押权人中信银行处办理抵押注销手续。合同签订后，我按约将购房款支付原青霞。但原青霞因房价上涨，以各种理由拖延履行合同义务，不配合赵丽办理房屋过户等手续。2013年3月12日，原青霞书面通知我，要求解除房屋买卖合同，遭我拒绝。
 
现我起诉要求法院确认原青霞单方解除《北京市存量房屋买卖合同》的通知无效；判令原青霞继续履行合同，到中信银行办理房屋抵押注销手续；协助我办理房屋所有权过户手续；将房屋交付我，协助我到物业公司办理水、电、煤气等交接手续；在房屋所有权过户之日将户籍迁出；按照合同约定支付逾期办理房屋权属转移登记违约金，自2013年5月1日起计算至房屋所有权实际转移登记到我名下之日止；按照合同约定支付逾期交房违约金，自2013年5月1日起至实际交付房屋之日止。本案的诉讼费由原青霞承担。
 
2、被告辩称
原青霞辩称：我此前购买此房时，向中信银行抵押借款144万元，现尚未还清。2013年3、4月份，我向案外人孙达借款450万元，亦用该房进行了抵押担保。我现无经济能力偿还借款，无法注销房屋抵押登记。如果抵押登记被注销，我仍同意将房屋继续出售给赵丽。我不同意赵丽要求支付违约金的诉讼请求。
 
二、法院查明
2012年12月14日，赵丽与原青霞签订《北京市存量房屋买卖合同》。双方同意在2013年5月1日，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
 
该合同签订当日，赵丽、原青霞又签订《自行划转补充协议》，约定赵丽已向原青霞支付定金10万元，于2013年2月28日前支付原青霞首付款130万元，尾款199万元于2013年5月1日前付清。合同签订后，赵丽于2013年2月28日支付原青霞购房款130万元。
 
2013年3月12日，原青霞向赵丽发出书面通知，称因个人原因，提出解除与赵丽签订的《北京市存量房屋买卖合同》。赵丽接到原青霞的书面通知后，未同意原青霞的主张。
 
另查，原青霞于2009年7月2日与案外人中信银行股份有限公司总行营业部签订《个人购房借款合同》，约定原青霞向中信银行借款144万元，使用前述房屋作为抵押担保。2009年8月12日，该房屋办理了抵押登记。现原青霞尚未还清对中信银行的借款，房屋抵押登记未注销。
 
审理中，赵丽将原青霞与案外人孙达诉至法院，认为其二人恶意串通签订《借款补充协议》、《借款合同》以及《抵押合同》为本案房屋恶意设定抵押，侵害了赵丽的合法权益，要求法院确认上述三份合同无效并解除涉诉房屋上设定的抵押。法院确认借款合同、抵押合同无效并判令孙×、原青霞房屋管理局解除抵押。
 
三、法院判决
1、确认原青霞向赵丽发出的解除《北京市存量房屋买卖合同》的通知无效，继续履行《北京市存量房屋买卖合同》。
2、原青霞解除房屋上抵押登记手续。
3、抵押登记解除后，原青霞协助赵丽办理房屋过户登记手续，赵丽于过户当日向原青霞支付购房款199元。
4、原青霞于房屋过户当日将上述房屋交付赵丽，并协助赵丽到物业公司办理物业费、水、电、煤气交接手续。
5、原青霞支付赵丽逾期办理过户手续、逾期交房违约金27万元。
6、驳回赵丽的其他诉讼请求。
 
四、律师点评
房产律师靳双权认为：
依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据现已查明的事实，原青霞与案外人孙达就涉诉房屋签订的抵押合同已经被生效的法律判决确认无效，且原青霞亦当庭表示愿意继续履行合同并配合赵丽办理解除涉诉房屋抵押贷款手续、过户登记手续、物业水电等手续，法院对此不持异议。对于涉诉房屋原户籍迁出问题，双方当事人已达成一致的意见，法院对此不持异议，但由于迁出户籍涉及行政机关的规章制度，法院不宜对此项内容进行判决，故对赵丽要求原青霞于涉诉房屋过户当日将原户籍迁出的诉讼请求，法院不予支持。对于赵丽主张的逾期办理过户手续以及逾期交房的违约金一节，赵丽与原青霞亦对赔偿金额达成一致意见，法院不持异议。现，涉诉房屋买卖合同实际履行已不存在障碍，可以继续履行。